又借政府迁址传闻炒作？通州一楼盘报价超8万

◎每经记者 王杰 发自北京

夏至未至，通州楼市却开始升温。有别于降息、降准等政策利好带给北京市场的东风，通州房产看涨的信心，来自城市规划。

就像传闻“燕郊要通地铁”一样，“北京市政府将落户通州”的小道消息，在这些天里广为流传。“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，仿佛让通州的房价一夜之间坐上了“直升机”，竟然有楼盘报出8万元/平方米的高价。

北京市政府搬迁之说，在多次传言之后，一直无法落地。从目前的情况来看，通州目前尚无力承担副中心职能。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，通州变身“北京版浦东”的可能性不大。上海的浦东和浦西，过去是未开发区和主城区的关系，这一点和北京主城区与通州虽然有些近似，但两地仍有很多不可比之处，比如开发浦东新区，是上世纪90年代国家层面的战略，高于通州目前之于北京的战略地位，且浦东区位优势也比通州强。

牛凤瑞说，过去北京有城八区，现在改为城六区，但是从来都没有把通州纳入其中，这是客观现实。

实现“副中心”规划仍需时间

北京首次提出将通州打造为城市副中心，是在2012年北京市第十一次党代会上，随后在2013年和2014年北京市政府工作报告中，也都明确要求加快通州的建设。“现在通州还算是‘睡城’。”在临河里区域居住的白领小张告诉《每日经济新闻》记者，要是通州有相关产业支撑的话，他就不用坐地铁去西城区上班了。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，通州新区的定位与现实之间差距较大，城市功能很不齐备，还没有实现宜居宜业，目前还是“睡城”。

但在牛凤瑞看来，新城建设之初只有先当“睡城”，将来才可能成为新城或副中心，这是一个发展的过程。

根据通州的“十二五”规划，通州主要聚焦五大产业——高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游和医疗健康。通过“一核五区”即滨水高端商务区域、宋庄文化创意产业聚集区、通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、国际组织聚集区和北京国际医疗服务区来实现其产业定位。

从2012年提出这“一核五区”的定位之后，通州的规划到底有哪些项目在逐步实现？

记者从通州区2015年政府工作报告中梳理发现，核心区，万达广场开业运营；富华水乡南区基本竣工，新北京中心等项目进入主体建设阶段；富力等项目开工；彩虹之门、台湾新光等项目启动前期工作。文化旅游区，环球影城项目获国家发改委核准。环渤海高端总部基地，国家车联网产业基地项目地块具备了上市条件。国际医疗服务区，北京信诺佰世医学检验中心正式对外营业，北京国际医学中心组团项目正在进行。“目前这些产业有些已经在形成中，未来有不错的前景。”赵秀池说。

市政府迁址通州可能性不大

伴随着通州“副中心”定位的热炒，“北京市政府迁址通州”的传言又来了。此前，市场已多次传出过北京市政府搬迁通州的消息，但每一次传言又被证明为假。

“一部分人一直在鼓吹这个事情，但是可能性不大。”牛凤瑞向《每日经济新闻》记者分析说，通州如果作为北京市政府所在地，首先面临地理中心的问题。通州位置偏东,如果像传言中所说搬迁到运河附近，那么运河东岸就已经紧挨河北省了，通州能给予的延伸空间并不富余；另外，如果将北京市的行政功能往通州转移，还会牵扯到未来行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，仅交通成本就非常高了。

牛凤瑞说，一般行政中心和地理中心相重叠，为的就是提高行政效率。行政人员的搬迁，还牵扯到家属的搬迁，搬迁成本由谁来支付，也是一个问题。

牛凤瑞表示，通州的定位，是北京的新城或城市副中心，主城区的产业和人口密度越来越高，相关产业必然会外溢，城市功能必然需要疏解，“通州也是首都产业分流的首选地，有发展空间。”

北京方迪经济发展研究院副院长赵燕霞告诉记者，从通州新城的规划发展来看，将是以服务业为主导的高精尖企业，城市的服务功能将是其极为重要的区域特征。“随着若干重大项目落地，文化旅游将是通州未来发展的重要部分，运河沿岸的文化资源也比较丰富。”

年内房价或难大涨

中原地产统计数据显示，通州楼市整体价格在今年已经出现了明显的上涨趋势，截至5月25日，已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨2.3%。横向对比，通州在北京房价涨幅排名中居领先位置。

中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者分析，价格之所以上涨，根源在于通州土地供应稀缺，最近几年居住类土地供应明显减少。

据了解，通州区域有楼盘的获批价格超过了8万元/平方米。住建委官网显示，该项目近期共有62套现房房源获批，其中119号楼的10套房源获批价格为82000元/平方米，其余52房源批准销售价格为81600元/平方米。上述项目开发商告诉记者，这只是住建委批准的最高预售价格，该项目是现房别墅，销售价格还会依据市场情况而定。

亚豪机构市场总监郭毅对记者说，所谓预售价格，只是开发商预期达到的最高售价，并不是市场认可的价格，具体售价一要看产品，二要看市场。

一位熟悉通州市场的业内人士认为，通州楼市供应的稀缺确实有利于在售项目涨价，但是涨幅会很大吗？这需要打个问号，毕竟通州的“副中心”规划的实现效果，目前仍需打个折扣。

上述机构的统计数据显示，截至5月25日，通州区新建商品住宅共成交31.01万平方米，而2014年全年，共成交87.16万平方米。折算下来，2015年即将过半，成交面积仅为去年的36%。

上述业内人士说，整体市场成交并没有大幅升温，二手房市场趋好后，向一手房市场传递的效率也很低。由于新房价格过高、位置过远、配套欠佳，购房者选择的天平正在趋向于二手房。

一位原打算在通州置业但最终选择在燕郊买房的消费者告诉记者，通州靠近六环位置的住宅售价也要超过2万元/平方米，是燕郊价格的一倍。如果所买房屋附近没有轨道交通，出行也成问题。另外，通州积分落户政策尚未完全落地，也是他转向置业燕郊的关键。

尚不能带动周边发展

虽然通州楼市大涨的可能性不大，但多位业内人士认为，在京津冀一体化的过程中，通州仍然起到桥头堡的作用。随着未来城市副中心建设的不断深入，通州区作为重要的中心城人口疏解承接地，承接中心城人口与功能的作用越来越突出，人口的吸附力也会越来越强。

那么通州新城的崛起，能否带动河北燕郊等地的区域经济发展？

牛凤瑞对《每日经济新闻》记者表示，北京的产业规划，是围绕首都核心功能区发展高端服务业、科技创新等。通州一方面要执行北京市的产业政策，同时还有自身的区位策略，不能完全克隆。“通州区的产业发展和调整空间，在全市来说空间是比较大的，有同等地位的其他区只有大兴。”

牛凤瑞说，从京津冀发展来说，通州具有更重要的地位，北京和京津冀发展首先是向东、向南延伸的过程，通州正好处于这个位置。但从地理区位来说，燕郊三面都和北京接壤，处于京津冀三角区的核心区域。

那么通州对周边河北诸地影响会多大？赵燕霞认为，从现在来看，通州还需要提升自身发展的水平，目前还不具备带动周边发展的能力。