北京市政府迁入通州传闻再起 副中心房价将要几何

邦地产记者 王杰

夏至未至，通州楼市却开始升温。有别于降息、降准等政策利好带给北京市场的“东风”，通州“看涨”的信心，来自于城市规划。

就像传闻“燕郊要通地铁”一样，“北京市政府将落户通州”的小道消息，这些天里一时风靡。

“北京城市副中心”与“市政府东迁”的消息，仿佛让通州的房价一夜之间坐上了“直升机”，竟然有楼盘报出8万元/平方米的高价。

但是，通州目前的现状，尚无力承担副中心职能。北京市政府搬迁之说，也在多次传言之后，消失在风中。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞对邦地产表示，通州变身“北京版浦东”的可能性不大。上海的浦东和浦西，过去是未开发区和主城区的关系，这一点和北京主城与通州虽然有些近似，但两地仍有很多不可比之处，比如开发浦东新区，是上世纪90年代国家层面的战略，高于通州目前之于北京的战略地位，且浦东区位优势也比通州强。

牛凤瑞说，过去北京有城八区，现在改为城六区，但是从来都没有通州，这是客观现实。

通州，从“睡城”起步

正午的太阳让人睁不开眼。“通州结研所”公交站，等车的人群熙熙攘攘。通燕高速是大多数跨省公交车的必经之路，下了高速的首站，就是这一站。站在这里，可以遥望正在建设中的通州新城。

距离公交站50米不到，就是北京胸科医院。由于流动人口数量巨大，这里聚集了卖煎饼果子等吃食的小摊，还吸引了“黑车”司机在这儿集中“趴活”。

“哪里？！通州新城？和我有什么关系。”通州永顺镇居民老郑是“黑车”司机中的一员，在老郑看来，新城的落地，对他的生活并无实质性影响。

北京首次正式提出将通州打造为城市副中心，是在2012年北京市第十一次党代会上。随后在2013年和2014年北京市政府工作报告中，也都明确要求加快通州的建设。

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池表示，通州新区目前定位是北京城市副中心和疏解中心城人口和功能、集聚新的产业的重点新城。但定位与现实之间差距较大，城市功能很不齐备，还没有实现宜居宜业，目前通州还是“睡城”。

但在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来，在新城建设之初，却沦为“睡城”，当地人很失望。但只有先当“睡城”，将来才可能成为新城或副中心，这是一个发展的过程。“睡城”是通州发展的起点，离预期目标仍有距离。

市政府迁址通州，可能性几何？

伴随着通州“副中心”定位的热炒，新一次“北京市政府迁址通州”的传言又来了。此前，市场已多次传出过北京市政府搬迁通州的消息，但每一次传言都被证明为假，无非是当地开发商和中介机构精心策划的营销事件。

“北京市政府迁入通州，一部分人一直在鼓吹这个事情，但是可能性不大。”牛凤瑞跟记者分析说，通州如果作为北京市市政府所在地，首先面临地理中心的问题。通州不是北京市的地理中心，且位置偏东。如果像传言中所说的搬迁到运河附近，河的东岸紧挨河北省，通州能给与的延伸空间并不富余；另外，如果将北京市的行政功能往通州转移，还会牵扯到未来行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，仅就交通成本来说，就非常高了，因此，迁册通州不是最佳方案。

牛凤瑞说，一般行政中心和地理中心相重叠，为的就是提高行政效率。规划只是一部分人的愿望，实施起来就是另外一回事了。行政人员的搬迁，还牵扯到家属的搬迁，搬迁成本谁来支付，这是一个问题。

房价难大涨

中原地产统计数据显示，通州楼市整体价格在2015年已经出现了明显的上涨趋势，截至5月25日，已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨幅度2.3%。横向对比，通州在北京房价涨幅居领先位置。

中原地产首席分析师张大伟分析，价格之所以上涨，根源在于通州土地供应稀缺，最近几年居住类土地供应明显减少。

据了解，通州区域有楼盘的获批价格超过了8万元/平方米。住建委官网显示，该项目近期共有62套现房房源获批，其中119号楼的10套房源获批价格为82000元/平方米，其余52房源批准销售价格为81600元/平方米。

上述项目开发商相关人士告诉邦地产君，这只是住建委批准的最高销售价格，该项目是现房别墅，销售价格还会依据市场情况而定。

亚豪机构市场总监郭毅说，所谓预售价格，只是开发商预期达到的最高售价，并不是市场认可的价格，究竟销售价格能否达到开发商预期，一要看产品，二要看市场，“只有品质与价格匹配的项目，才能赢得市场认可，也才能实现成交。”

一位熟悉通州市场的业内人士认为，通州近三年没有商品住宅用地，住宅全部配建或竞建成为政策性住房，供应的稀缺确实有利于在售项目涨价，但是会暴涨吗？可以“呵呵”了。

中原数据显示，截至5月25日，通州区新建商品住宅共成交31.01万平方米，而在2014年全年，共成交87.16万平方米。折算下来，2015年即将过半，成交面积仅为去年的36%。

一位原打算在通州置业但最终选择在燕郊买房的购房者抱怨说，通州靠近六环位置的住宅售价也要2万多/平方米，是燕郊价格的一倍。如果所买房屋附近没有轨道交通，出行也成问题。另外，通州积分落户政策尚未完全落地，也是他转向置业燕郊的关键。