加快研究物业上市 万科抛出万亿市值目标

◎每经记者 白亚静 发自深圳

5月22日，万科在深圳召开股东大会，现场聚集了众多中小股东，其中不乏王石、郁亮的“粉丝”。面对众多支持者，郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，还透露了希望成为包括物业在内的多个万亿级上市平台控股集团的目标。

在房企纷纷转型的当下，除了万科之外，包括复星、绿地在内的一批龙头企业也在提出万亿平台目标，不过与万科不同的是，复星、绿地在金融板块的渗透更深。

不达标就取消年终奖

郁亮首次公开承认，自己在内部设立了军令状，2015年的盈利目标是创造利润200亿元，否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。

从财报看，近年来万科的盈利能力有下降趋势，2014年万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%，分别比2013年下降1.8和0.5个百分点。“回报率下降，我们很忧虑，面对股东也很羞愧。”郁亮认为万科有义务提高回报率，保持不变就是后退，所以正在修改考核制度。

他称，结算收入增长没有跟上销售增长，影响了利润，未来要加快结算周期，提高盈利能力是2015年的五大目标之一。

除了提升盈利，他还重点提到了合作。

去年第四季度，内地一线城市的地价与房价比已接近66%。郁亮直言，这是一个很高的数字，跟香港不相上下了，这使得去年全年万科在拿地上都很谨慎。

郁亮表示，今年万科的拿地节奏仍然会很从容，因为现在有3800万平方米的土地储备，足够两三年的开发，而且还没有算未来与万达合作的部分。

一位地产上市公司高管向《每日经济新闻》记者表示，项目开发周期一般是两三年，如果储备地块只有两三年，意味着必须通过不断买地来补充储备，否则就会断档。据此看来，支撑郁亮从容心态的，或许是将从万达处获得的合作地块。

万科加快研究物业上市

今年万科年报发布伊始，《每日经济新闻》就曾指出，万科有谋划物业板块上市的意图。截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米，虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前占比并不高，但值得注意的有两点，一是彩生活上市之前，管理面积也仅是1亿多平方米；二是万科方面表示了数量级增长的愿景。

郁亮坦言，“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。”

现在扩张的成本已经不低，除了万科，中海、彩生活以及相当数量的房企也在物业管理的存量市场上跑马圈地。

郁亮称，我们不去改变业主和原有物业之间的合作，仅是用“睿服务模式”改变物业系统。

他表示，目前主要接触的是国有物业公司，因为物业这块在国企看来是包袱，规模不大，符合抓大放小政策。

在与当前的物业上市股比较时，郁亮说，“别人做减法有减法的考虑，我们做加法有我们的考虑，万科物业必须要市场化。”在他看来，不是只有战略上有差异化才能成功，比拼的应是奋斗和扎实。

多家房企追求市值规模

绿地、复星、万达等企业都在谋求多平台企业上市，最终实现集团控股若干拥有高市值企业的目标，从而提升企业市值规模。

万科虽然也和相当一部分的金融机构展开合作，但就目前来看，其主要的合作对象仍局限在业内，如与万达合作拿地、合作开发。

郁亮表示，万科将来要从单一平台转向多业态多上市平台的控股集团，成为万亿企业，注意是市值，不是销售额。

对此，郁亮解释道，物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，“我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有1万亿市值”。

在多上市平台的运作方面，绿地走得更远，目前已手握四个上市平台，其扩张逻辑为大金融、大基建及大消费。在金融方面，绿地的做法是依托相关产业政策以及旗下楼盘项目，打造金融产业服务平台，推进集团大金融产业发展。

日前，复星集团董事长郭广昌曾对《每日经济新闻》记者表示，“根据复星目前的战略，公司未来主要有两个轮子——以保险为核心的综合金融集团，以产业为基础的全球投资平台。”

在其传统地产板块上，结合其金融资源优势，将产品的方向从住宅开发转向城市建设。在金融板块，除了保险，复星还参与民营金融业、互联网金融。