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    房子(土地)未来值多少,居然由“邻居”决定

    邦地产 2015-05-21 16:53

    要成为新鸿基那样的发展商,得学会运营城市,得有能力把城市所需要的商业、商务、医院、学校、交通一系列的配套整合进来,才能够提升地区的土地价值,让周边的邻居跟着自己沾光。

    每经编辑 杨羚强    

    邦地产记者 杨羚强

    有个朋友跑来问我:究竟应该选择和万科做邻居,还是应该和新鸿基做邻居?

    我听了一愣,买房子和选这两家企业做邻居有什么关系?又不是这两家开发的楼盘。仔细一想,不禁释然:选择不同的邻居,结局确实可能会不同。

    先看万科,著名的高周转公司。虽然有“好住宅、好物业、好邻居”一说,不过有这个好邻居和没有这个好邻居,对周边二手房的影响似乎没多大,一般三到五年就能开发完,整个楼盘第一期和最后一期的价格,完全随行就市。

    和万科做邻居,如果以后要换房子,就会面临万科的竞争,估计价格没啥胜算,可能会比万科略低一些卖掉。除非品牌比万科更牛,比如和黄、绿城、仁恒之类的品牌。

    再看新鸿基,最擅长商业地产和豪宅开发。开发的商场,通常都是那个区域的地标,比如陆家嘴的国金中心,以及淮海中路的环贸广场。那个地块上的豪宅,一般是在商场开始运营后,才慢慢开始卖,价格基本上都是天价。

    和新鸿基做邻居的好处是,当它开发的豪宅卖到一个非常高的价格时,周边的二手房价格也会水涨船高。不仅仅因为有新鸿基的豪宅做“托”,更重要的是新鸿基的商场可以吸引到很多你喜欢的衣服、香水、手表、饭店的品牌,以及游戏城、书店、电影院。有这么一个商场在旁,二手房卖出时,自然会比其他房子高一些。

    我这朋友打算十年后再换一次房,为那时要上高中和大学的儿子,准备一个单独的空间,还要把家里的父母也接来住。所以,希望能把房子买在新鸿基的旁边。用她的话说“傍个大款好发达”。

    仔细想想,开发商何尝不和我这朋友一样呢?每一块地买来开发以后,终究是要卖出的,所以选择邻居当然就很重要了。

    只是这年头,肯像新鸿基一样,既有能力自己卖高价,又肯为周围其他的楼盘高价销售作“嫁衣”的公司越来越稀有了。

    因为要成为新鸿基那样的发展商,得学会运营城市,得有能力把城市所需要的商业、商务、医院、学校、交通一系列的配套整合进来,才能够提升地区的土地价值,让周边的邻居跟着自己沾光。

    这几年,绿地、万科都在向城市运营商转变,其中的用意就是想要扮演新鸿基的角色,让自己所拥有的一块土地得到最大程度的升值,好让自己“换房”不吃亏。

    当住宅市场慢慢开始转向红海,当地价涨得比房价还快,开发商是不是也可以想想办法,向绿地、万科、嘉凯城、新鸿基学习,引入轨道交通、商场、名校、商务中心,想办法让一块五级地,变成三级地,甚至二级地,令价值升高。

    看起来,这似乎比互联网+更符合目前房地产开发的商业逻辑,也更容易让企业的利润率回到“黄金十年”的高毛利、高净资产收益率。

    要实现这一点,需要地产界的公知们发起呼吁,对现有的土地增值税的征税法规进行调整,允许企业获取土地增值带来的合法收益。毕竟现在已经和十年前不同,打击囤地、捂盘所造成的“房荒”已远不如当初那样强烈。

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