房子（土地）未来值多少，居然由“邻居”决定

邦地产记者 杨羚强

有个朋友跑来问我：究竟应该选择和万科做邻居，还是应该和新鸿基做邻居？

我听了一愣，买房子和选这两家企业做邻居有什么关系？又不是这两家开发的楼盘。仔细一想，不禁释然：选择不同的邻居，结局确实可能会不同。

先看万科，著名的高周转公司。虽然有“好住宅、好物业、好邻居”一说，不过有这个好邻居和没有这个好邻居，对周边二手房的影响似乎没多大，一般三到五年就能开发完，整个楼盘第一期和最后一期的价格，完全随行就市。

和万科做邻居，如果以后要换房子，就会面临万科的竞争，估计价格没啥胜算，可能会比万科略低一些卖掉。除非品牌比万科更牛，比如和黄、绿城、仁恒之类的品牌。

再看新鸿基，最擅长商业地产和豪宅开发。开发的商场，通常都是那个区域的地标，比如陆家嘴的国金中心，以及淮海中路的环贸广场。那个地块上的豪宅，一般是在商场开始运营后，才慢慢开始卖，价格基本上都是天价。

和新鸿基做邻居的好处是，当它开发的豪宅卖到一个非常高的价格时，周边的二手房价格也会水涨船高。不仅仅因为有新鸿基的豪宅做“托”，更重要的是新鸿基的商场可以吸引到很多你喜欢的衣服、香水、手表、饭店的品牌，以及游戏城、书店、电影院。有这么一个商场在旁，二手房卖出时，自然会比其他房子高一些。

我这朋友打算十年后再换一次房，为那时要上高中和大学的儿子，准备一个单独的空间，还要把家里的父母也接来住。所以，希望能把房子买在新鸿基的旁边。用她的话说“傍个大款好发达”。

仔细想想，开发商何尝不和我这朋友一样呢？每一块地买来开发以后，终究是要卖出的，所以选择邻居当然就很重要了。

只是这年头，肯像新鸿基一样，既有能力自己卖高价，又肯为周围其他的楼盘高价销售作“嫁衣”的公司越来越稀有了。

因为要成为新鸿基那样的发展商，得学会运营城市，得有能力把城市所需要的商业、商务、医院、学校、交通一系列的配套整合进来，才能够提升地区的土地价值，让周边的邻居跟着自己沾光。

这几年，绿地、万科都在向城市运营商转变，其中的用意就是想要扮演新鸿基的角色，让自己所拥有的一块土地得到最大程度的升值，好让自己“换房”不吃亏。

当住宅市场慢慢开始转向红海，当地价涨得比房价还快，开发商是不是也可以想想办法，向绿地、万科、嘉凯城、新鸿基学习，引入轨道交通、商场、名校、商务中心，想办法让一块五级地，变成三级地，甚至二级地，令价值升高。

看起来，这似乎比互联网+更符合目前房地产开发的商业逻辑，也更容易让企业的利润率回到“黄金十年”的高毛利、高净资产收益率。

要实现这一点，需要地产界的公知们发起呼吁，对现有的土地增值税的征税法规进行调整，允许企业获取土地增值带来的合法收益。毕竟现在已经和十年前不同，打击囤地、捂盘所造成的“房荒”已远不如当初那样强烈。