规模扩张暗藏风险 又一基金子公司资管计划违约

◎每经记者 陆慧婧 发自上海

正当基金子公司争食新三板“蛋糕”的时候，一些房地产资管计划风险逐步暴露。

今年4月，信达澳银基金子公司信达新兴资产所管理的“信达新兴资产-北京亚奥果岭假日房地产投资专项管理计划”（以下简称亚奥果岭资管计划）到期违约。

一个月后，信达新兴资产找到新的债权收购方，以债权收购的方式偿还投资者本息，违约危机才得以化解。

信达新兴资产信披遭疑

亚奥果岭资管计划募集规模3.8亿元，今年4月已经到期，但由于未能及时偿付投资者本息，构成实质性违约。

5月15日，信达新兴资产为已经延期兑付一个月之久的亚奥果岭资管计划找到债券收购方，最终化解了违约危机。

在这场违约危机中，信达新兴资产信披时效性成为外界质疑的焦点。3月27日，亚奥果岭资管计划向投资人发布重大事项公告称，截至2015年2月25日，融资方未能按照约定归集保证金至监管账户，属于严重违约行为。而这一日期，据公告时间已经时隔一个月。亦有投资者反映，上述资管计划2015年一季度报表是在4月份发布重大事项临时报告后才补发的。

此外，对于亚奥果岭资管计划的风控措施，投资者也颇有微词。按照协议，亚奥果岭项目销售资金于专项计划到期前3个月进行归集，每个月归集额不少于1.2亿元，总归集额3.6亿元。“显然，管理人并未监督资金归集情况。”有投资者表示。

项目预售证存漏洞

一位参加信达新兴资产投资者交流会的专业人士透露，对于资管计划违约的原因，信达新兴资产称由于项目方流动性不足。不过，据了解，亚奥果岭资管计划开发商的预售证环节也存在一定风险。

记者从北京市住建委官网查询得知，北京亚奥先科房地产开发有限公司（以下简称亚奥先科）先后以果岭假日和果岭华舍的名义申领过5期预售许可证，时间跨度为2005年12月7日至2011年1月7日。上述5个预售证的地址都坐落于大兴区黄村镇宋庄村，而预售证下标注的信息均称，“预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售，进行现房合同的网上签约。”

一位北京地产界人士分析称，“预售证到期可以延一次，预售证到期，意味着工程基本已达到竣工验收条件。而如果过期又未能转现，要么工程就可能存在烂尾问题，要么建筑质量有问题，竣工验收通不过，拿不到现房证，要么是工程存在违反规划的情况。”

目前，亚奥果岭项目预售证是否申请延期并不清楚，不过在现房项目公示中，记者并没有查到亚奥先科开发的项目。

一位第三方销售人士指出，“根据信达新兴资产提供的项目调查报告，该交易对手总资产1.2亿元，净资产1亿元。业内通常要求融资金额不超过净资产40%，因此相对亚奥先科1亿元的净资产规模，3.8亿元委托贷款金额显然偏高。”

业内呼吁加强尽职调查

信达新兴资产成立于2013年3月14日，注册资本2000万元，是信达澳银基金全资子公司，也是业内最早成立的30家基金子公司之一。

信达新兴资产于2013年7月开始公开发售资管计划产品。此前信达澳银基金有关负责人对媒体表示，截至2014年底，信达新兴资产已成立专项资产管理计划13个，规模近50亿元，其中主动管理产品规模接近一半，公司盈利超千万元，净资产收益率超过40%。

从已发产品来看，信达新兴资产发行产品多为房地产类型，或与其实际控制人中国信达主营业务关系密切。不过值得注意的是，今年以来，在信达新兴资产官网及基金业协会网站备案产品中，均未有信达新兴资产新的资产管理计划成立。“今年以来，基金子公司风险暴露的项目不在少数。”一位房地产律师称，地产类资管项目出现问题很频繁。“地产企业本身对现金流需求大，一旦现金流出现问题很容易出现违约。出现这种情况后，多数地产商宁愿选择一拖再拖，等到有现金流之后再支付。投资者在投资地产类资管项目时，要充分考虑到地产项目固有风险以及地产企业经营风险。”

与此同时，基金子公司尽职调查方面的问题也受到关注。“资产管理公司之前很多都是通道业务，依靠项目提供方作尽职调查，并没有实际去了解情况。未来，资产管理公司要加强对项目的管理，对项目进行实地考察，严格尽职调查，在项目进行期间也要实时监管，一旦出现问题应及时向投资者披露信息。”上海一位从事资产管理业务的律师表示。

“同时，投资者也要知晓买者自负原则，资管计划产品并不能保本保收益，只要管理人履行了尽职调查、勤勉尽职的管理义务，风险就应该由投资者承担，刚性兑付不利于投资者培育。”上述律师称。

（本报记者杨羚强对本文亦有贡献）