中海物业筹划分拆上市 社区服务跑马圈地背后暗藏隐忧

每经记者 区家彦 发自广州

随着物业管理成为房地产的蓝海，大型房企纷纷谋划通过资本运作加快跑马圈地。

5月18日，中海地产（00688，HK）发布公告显示，公司考虑将物业管理业务分拆，并以介绍方式在香港联交所上市。不久之前，万科推出名为“睿服务”的物业输出服务，易居中国也联手嘉御基金入股第三方物业公司中奥到家，各路资本纷纷瞄准社区服务的“蛋糕”。

自彩生活于去年成功登陆资本市场，并获得投资者高估值追捧后，一向被视为亏钱包袱的物业管理又变成了房企眼中的香饽饽。但在这场跑马圈地的背后，谁又能真正从中分一杯羹？

中海物业收入高于彩生活

公告显示，中海地产将斥资5000万元购买中海宏洋物业管理有限公司100%股权，交易预计在5月31日或之前完成。中海地产表示，本次收购有助于增强集团在国内的物业管理业务优势。

中海地产年报显示，截至去年末，中海物业在国内管理项目约199个，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。主攻三四线城市的中海宏洋则在国内15个城市拥有共27个发展中的物业项目，所占土地储备约为1207.12万平方米。

可以预见的是，在此次交易完成后，将进一步增强中海物业在三四线城市的管理范围，为其物业管理业务分拆上市增添更多筹码。

尽管中海地产的物业管理面积仅为彩生活的四分之一，但《每日经济新闻》记者注意到，中海去年实现物业管理收入约16亿元，剔除港澳地区后内地业务收入约为14亿元，远高于彩生活同期3.89亿元的营业收入。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，中海的住宅项目主要集中在一二线城市，而且中高端产品偏多，溢价能力高，而且公司旗下还有甲级写字楼、购物中心等商用物业，相对于依赖收购社区的彩生活而言，中海自有物业的物管服务溢价能力更强，收入也更高。

扩张与服务的博弈

自彩生活于去年年中成功登陆香港联交所，并获得投资者追捧，物业管理逐渐成为大型房企的宠儿。部分龙头房企更将物业管理业务拆分，向非自有品牌项目输出服务，通过跑马圈地式的扩张做大规模，以求获得投资者垂青。

这其中，万科物业已经开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务，首个落地的项目为南京金隅紫京府；绿城物业目前已接管物业服务面积约6000万平方米；此前斥资63亿港元入股碧桂园的中国平安，也借助碧桂园旗下数量庞大的楼盘，推广社区金融等业务，搭建完善的社区产业链。

“物业管理现在之所以受到资本市场追捧，是因为投资者意识到，房子总有一天会盖完，单靠销售带来的增长是很有限的”，辉立证券房地产分析师陈耕向《每日经济新闻》记者表示，物业管理的最大价值在于社区人流，业主本身就是重复消费率极高的线下优质流量，这与互联网概念非常接近。谁能获得更多的业主数量，谁就有望从中获取可观的社区消费收益，因此以收购为主的外延扩张成为大型房企热衷的路径。

以彩生活为例，截至去年末，公司合约管理总建筑面积为2.05亿平方米，较2013年底大幅增长122%。与之相对，公司去年营业收入为3.89亿元，同比大幅增长67%，跑马圈地式的并购已经成为推动彩生活业绩增长的主要动力。

但欧阳捷坦言，由于大型房企都有自己的物业公司，质量较高的项目普通掌控在主流开发商手里，物业公司在外面拿下的社区往往是楼龄比较长、盈利前景较差的项目，如何在提高服务质量的同时维持可观的利润，是一件相当困难的事情。

“对于低端物业而言，社区里的设施早已老化，要提高服务质量，物业公司不得不对社区环境进行改造”，欧阳捷说，但由于物业服务本身并不怎么赚钱，如果物业公司加大投入，三年合约到期后万一业委会决定不续约，这笔投入将石沉大海；因此，不少物业公司会选择尽可能减少投入控制成本，以维持盈利状况，但这样的结果是服务品质每况愈下，导致业主与物管公司的关系恶化。

“资本市场追求的是尽快获得回报，这促使物业公司满脑子想的是如何更快获得项目，然后从中赚取更多的钱”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲也认为，但物业管理的本质是服务，需要的是精耕细作，过度追求扩张与回报必然会以牺牲服务品质为代价，最终导致现有社区的客户满意度下降。因此，先把服务品质做好，再循序渐进地扩张，才是房企在物业管理发展的正确路径。