“中国版MBS”即将落地，它才是推涨房价的核武器？

有了它，楼市再也不用担心被误伤了！

与美国相比，国内的房贷市场依然维持在商业银行“一家独大”的局面。截至2014年上半年，我国个人住房按揭贷款余额为10.74万亿元，但MBS产品几乎没有。自2005年以来，我国仅发行过4单MBS产品，总规模约为171亿元，在房贷余额中的占比可以忽略不计。

于是，每当房贷紧缩，楼市总是免不了被误伤。尤其去年，银行纷纷收紧房贷额度，导致房贷利率普遍上浮，且放款时间延长，这是导致楼市出现深度调整的重要原因之一，连任志强也忍不住炮轰：去年房价就是被银行“打拐”。

眼下，随着监管层大力推动资产证券化，MBS的发展已经箭在弦上。考虑到目前房贷的基准利率已经跌破了2008年末的最宽松时期，如果MBS真能让房贷利率进一步下行，购房者的月供负担将进一步减轻，这对楼市无疑是重磅利好。

MBS虽好，却难以引爆……

但邦地产君要泼一盆凉水：尽管MBS前景美好，实际推进却面临不少困难。

首先，对于投资者而言，现阶段的MBS产品难有具吸引力的回报。根据申银万国的分析，在扣除银行的发行成本后，国内MBS和5年期国债收益率利差仅有0.7%，远低于美国版MBS与5年期国债之间约2.7%的利差，考虑到MBS的风险系数高于国债，若没有足够利差空间的支持，预计愿意购买的投资者非常有限，更别提带动房贷利率下行这一重任了。

另一方面，在美国，MBS的主要发行方为“两房”（房地美与房利美），这两家机构由美国政府提供信用担保和背书，因此大大提升了投资者的信心。但目前国内尚无类似机构，单靠商业银行自身的信用担保并不够。

第三，银行缺乏冲动。目前住房按揭贷款70%的市场份额集中在五大行手里，但与去年上半年房贷紧张时期相比，由于目前经济下行压力较大，银行贷款缺乏理想的投向，相对而言房贷仍是银行的较优质资产。由于手头上的钱不紧张了，银行将房贷证券化后所获得的资金也没有太多理想的投向，因此短期内银行不急于将贷款通过证券化转移到表外。

所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。