万科物业打响全国“圈地战” 估值或大涨 模式仍待考

每经实习记者 王婷婷 发自成都

5月16日，万科物业与南京金隅紫京府项目签约合作，以“睿服务”体系输出的形式，对合作方提供物业服务。

《每日经济新闻》记者了解到，“睿服务”是基于互联网平台的用户需求释放、服务提供、设备线上管控等为一体的体系。当万科在南京接下物业市场化项目第一单的同时，该体系已经在全国铺开，将有物业公司形成专门的团队进行运营。

此前，彩生活、绿城等房企早已借力物业“圈地”，同时借助社区原始优势搭载互联网概念。

叠加“互联网+”，有助于得到资本市场青睐，推高估值。但业内人士提醒，目前国内物业领域尚没有清晰有效的商业模式，如何保证物业服务，提升利润率，创造长期价值，仍有待观察。

物业全面市场化

前不久，万科创始人王石公开吆喝“万科物业将全面市场化。”

5月16日，万科物业接下了第一个市场化项目，与南京金隅紫京府项目签约合作。据媒体报道，双方合作范围包括金隅嘉业在北京以外的所有项目的物业服务。今年，万科物业输出的业务量指标为5200万平米，其中成都区域100万平米。

成都万科相关负责人向《每日经济新闻》记者透露，成都区域是否是100万平方米的业务量，具体数据尚不清楚，目前是处在跟其他公司协商的过程中，是由物业公司专门的团队在负责。

据透露，目前万科物业已将下属18家物业服务公司拆分为13个中心城市公司、13个城市公司以及49个管理中心。中心城市公司和城市公司主要负责对外拓展项目，管理中心负责所有住宅项目的托管。

“在对外拓展过程中，万科倾向于通过输出自己的‘睿服务’体系来实现。”有熟悉行业的资深人士告诉记者，去年万科“睿服务”体系亮相时，就是作为物业服务解决方案被推出，万科更想用轻资产方式做物业的全面市场化，即输出品牌、技术和标准，不输出人员，也不自己招人。

万科物业事业部首席执行官朱保全介绍，“睿服务”体系包括了基于移动互联网的物业服务定制系统“睿平台”，以及“服务中心”和“管理中心”，还有万科的业主手机端应用“住这儿”，员工手机端应用“助这儿”，以及EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等。

南京万科物业总经理杨靖举例介绍，通过“EBA设施设备远程监控系统”，能够节约现场抄表、报表统计等人力成本，“远程后台派单、后台网络派单”能提高员工效率，降低人工成本。

物业圈地欲推高估值

“目前国内的物业板块，整体来说还是比较传统，但在互联网的潮流下，物业也能有突破原有模式的更大空间，资本市场也欢迎这样的物业经营新模式。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌告诉《每日经济新闻》记者，万科在物业方面打造了一个较好的品牌，并且近年在新的经营模式方面有探索，更重要的是，它有很多O2O方面的尝试，这是比较能受资本市场喜欢的，万科物业如果要冲上市，对万科的估值也会有推高作用。

物业叠加电商、金融等概念，预估上市估值超40～50倍市盈率的潜力很大。以互联网管理为最大噱头的“彩生活”，在去年6月挂牌上市时，上市价3.78港元，目前股价已到11.4港元，总市值114亿港元，超过母公司花样年，市盈率则超50倍。

据《每日经济新闻》记者了解，除了万科“睿服务”和花样年“彩生活”外，绿城、保利等公司也纷纷通过“互联网+”，加速“圈地”。

公开信息显示，绿城物业目前已接管服务面积约6000万平方米，坊间流传绿城已制定“今年6月上市”的计划，依靠“幸福绿城”APP等O2O工具，做线上和线下的增值，并迅速扩大规模，今年预计新增接管7500万平方米物业。而目前绿城物业约75%项目是接管的非绿城集团项目。

目前物业管理行业的平均盈利依然在3%～4%的水平。“物业的利润不比房地产，但发展到现在，房地产的快销模式已经基本不存在，所以这部分收入也必须考虑。”第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华告诉记者。

CRIC研究中心研究员朱一鸣则直言，物业管理领域鱼龙混杂、门槛偏低的现状，让彩生活等企业能通过并购等方式扩大规模，这是“圈地”的一个主要手段。同时，在社区资源上，做社区O2O等“互联网+”概念更有优势。

“而且成规模的物业服务、小业主挖掘方面，互联网还未充分触及，市场前景较广，很能吸引资本市场的青睐。”胡裕华称。

问题在于，目前国内物业领域却还没有清晰有效的商业模式。

记者注意到，与彩生活在资本市场和财务报表亮瞎双眼的同时，广东、四川、南京等不少城市有小区业主就物业质量等各种问题投诉彩生活。就模式而言，彩生活、万科、绿城等企业也是在迅速复制同一商业模式，模式本身并无核心竞争力。

值得注意的是，在“睿服务”的方案中，万科运用了“员工APP接单-客户评分-积累经验值-经验值转变为薪酬”的机制。与目前市面上APP流行的“补贴式”玩法相似。

不过胡裕华提醒，物业管理和销售类行业不太一样，物业管理本质上需要承载的服务品质、规范流程、管理体系十分重要。如果只是用“纯抢单”的形式来操作，可能会产生一些非积极的效果。

“万科好在物业口碑良好，而且拥有非常庞大的业主资源，在得到认可方面更有优势。但物业公司最本质的，是必须做好服务，在这个基础上怎样跟新经济模式结合，实现一个良性的持续增长状态，依然需要检验。至少目前我没有看到特别成功的运营模式。”龙斌说。