楼市成交活跃 北上广深担纲反弹主力军

政策持续放松，无疑是楼市企稳回升的最大助力。今年以来央行连续降准、降息，再加上公积金新政出台，楼市成交明显回暖。机构统计数据显示，4月全国主要城市新建商品住宅的成交量出现了环比、同比双增长，其中一线城市的增幅最为明显。分析人士认为，从过去的经验看，政策步入宽松周期后，楼市回暖的力度将加大，但不同城市之间的分化可能加剧。其中，一线城市预计会成为市场量价反弹的“主力军”，二三线城市仍需面对去库存压力。

政策有望持续宽松

5月10日，央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。购房者称其为“最好的母亲节礼物”。对于资金链偏紧的房地产企业来说，降息无疑会降低融资成本，改善资金基本面状况。中国指数研究院分析指出，去年11月以来，央行已多次降准降息，宽松政策释放的流动性应已传导至房地产行业。从加权平均贷款利率中也可以看出，一般贷款加权平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%，房地产企业融资成本有所降低。

就房地产调控政策而言，今年以来利好频出。3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布将二套房首付比例降至四成，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

在上述“330新政”出台后，各地即进入地方细则落地的高峰期。先后有浙江、辽宁、上海、江苏等地出台新的公积金政策，且“330新政”出台后不到一个月，北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整了已有的公积金政策。

“五一”小长假前夕，广东佛山宣布，自5月1日起全面放开限购：不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查。这意味着佛山为期4年的住房限购结束，佛山也成为广东省内第一个全面放开住房限购的城市。

分析人士指出，从去年四季度以来的政策调整力度和持续性来看，楼市目前已经迎来了政策宽松周期，二季度楼市反弹力度或继续加大。

一线城市成交活跃

央行再度降息，无疑会提振楼市成交，“330新政”出台后的市场表现已经显露出回暖迹象。

从开发商角度看，推盘热情极大提高。以深圳为例，中原地产监测显示，4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，尤其是4月最后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。

“日光盘”更为频繁的出现，折射出楼市成交的活跃。易居地产研究院监测数据显示，2015年4月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。该机构指出，2015年1-2月份房企推盘力度有所减弱，市场成交量随之下滑。3月份，房企推盘力度有所加大，购房者入市节奏也开始加快，这使得成交量得以上升。4月份“330新政”效应凸显，市场成交同比增长三成。在30个城市中，有19个城市的成交量出现了环比增长态势。同时，与往年同期相比，今年4月份成交是近5年来最好水平。

分不同城市来看，上述机构的统计显示，4月份30个典型城市成交同比增幅曲线的走势大体一致，均出现了上升，但一线城市的上升幅度最为明显。据统计，4月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为341万平方米，环比增长36.4%，同比增长59.2%。该机构分析称，3-4月份，一线城市房企的推盘力度加大，购房者入市节奏加快，市场成交量出现上升符合预期。北上广深四个城市环比增幅分别为49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分别为70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。

相比之下，4月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为1045万平方米，环比增长12.4%，同比增长25.0%；11个三线城市新建商品住宅成交面积为270万平方米，环比增长4.3%，同比增长25.5%。

价格方面，来自中国指数研究院的监测显示，4月十大城市住宅均价为18961元/平方米，环比上涨0.12%。具体来看，十大城市中深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市房价环比上涨，上涨城市个数较上月增加4个。其中，深圳上涨1.09%，居首位，四大一线城市中，仅广州出现下跌，但跌幅在1%以内。

分析人士认为，“330新政”对公积金政策作出调整后，央行近期又降准、降息，激发了市场热情。随着政策影响不断显现，开发商推盘和购房者入市的积极性得以提高，使得楼市成交量和价格均出现不同程度的反弹。

市场回暖大势所趋

随着政策进入宽松周期，整体看，楼市在二季度继续回暖已是大势所趋。

中国指数研究院认为，2015年二季度在季节性因素及货币政策利好影响下，房地产业有望企稳回升，商品住宅销售面积环比增速将显著加大，整体库存状况有望得到改善；二季度房企加大推盘力度也将促使市场新上市面积环比显著回升。

易居地产研究院报告指出，目前购房者入市节奏在加快，这与市场预期的转变有关。受此影响，5月份市场成交量有望继续攀升。其直接效应是，房价反弹具备更扎实的基础。尤其对于部分一二线城市而言，二季度市场成交反弹力度将更大，部分区域房价止跌反弹的节奏会加快。

国海证券研报认为，目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速回暖态势。此前处于观望的需求有望在降息促进下加快入市步伐，配合开发商加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏将是大概率事件。

但由于不同城市之间的待消化库存存在差异，区域楼市走势分化也将加剧。根据易居地产研究院的统计，截至3月，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3600、18714和4250万平方米，同期一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.4、15.7和20.5个月，库存压力大小不言自明。

国海证券研报也指出，库存方面，重点城市住宅可售面积仍处于高位，去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现，所以仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的判断。价格方面，近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨，土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场青睐，一线城市房价将率先进入上行通道，而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态，整体价格上涨动力不足。

分析人士认为，目前看，由于库存压力大于一线城市，二三线城市未来仍将以消化库存为主。就成交量和价格而言，一线城市将成为楼市反弹的“主力军”。