金地管理层疾呼“形势严峻” 一揽子计划能否解决眼下困局？

每经记者 白亚静 发自深圳

观点地产网最新报道称，在近日的金地股东大会上，金地管理层疾呼形势严峻，2014年金地不仅没有完成净资产收益率提高的目标，还与整个行业一道呈下降趋势。除此之外，低融资的公司债即将到期，日益逼仄的市场正在压缩金地的利润空间。
    面对如此形势，管理层给公司开出了一揽子计划，从跟投、加快拿地、加大旧改项目投资力度到拓展海外、延伸服务链，几乎包含了时下地产企业变革的所有元素。这些能够提升金地的经营利润吗？
    另外，合计约占金地集团一半股份的两大险资，似乎在暗中达成了某种协议。在5月8日的股东大会上，管理层提出的三项关键议案被否，一系列数字显示，对管理层说不的或正是安邦保险和生命人寿。

借道旧改提高毛利率
    深圳一名私募经理称，“万保招金是其持股标配”。这意味着，他个人对这四家房企地位的认可。
    但这并不代表金地完美无缺，事实上它有一些问题亟待解决。比如，始终徘徊在行业中下游的净资产收益率。2014年，保利净资产收益率21.56%，万科19.08%，招商地产14.75%，而金地仅13.19%。
    楼市下行态势下，地产行业的利润空间受到挤压。金地管理层在股东大会上称，降价使得利润增长远低于销售增长。
    金地的外部融资空间也在改变。以金地2008年发行的公司债（代码为122006）为例，这笔总额为12亿元、期限8年的债券，其票面利率仅5.5%。融资成本远低于同业10%上下的平均水平。但是，这笔债券即将于明年3月到期。
    在方正证券分析师肖肖看来，目前同业中，金地的融资成本并不算高，但未来想在国内找到2008年那样的资金，很难。
    诸多压力下，近两年，金地逐渐加大旧改项目的投入力度，去年更是启动福田区最大旧改项目。这对于从传统一级市场开发起家的金地来说，不啻于一次经营方式的转变，经营周期大大拉长。
    旧改所带来的高毛利率或是金地变道主因。多位业内人士向记者表示，虽然旧改项目前期投入大、运转周期长，但因为项目一般位于市中心，且政府会给予相应的优惠政策，所以毛利率反而高于普通项目。
    中信建设证券苏雪晶在报告中称，今年一季度，随着金地战略调整期低毛利项目结算完毕，其毛利率已恢复至2012年水平，达32%。
    肖肖称，对于金地而言，唯一的差别在于经营周期，因为涉及拆迁补偿，所以运作时间被拉长，但在盈利难度上，旧改项目并不会比普通项目有所增加。

从操盘到跟投避开风险
    除了加大旧改的投资力度，金地在其项目所覆盖区域的土地拍卖上同样凶猛。
    今年一季度金地的拿地节奏明显加快，权益拿地额达到了56亿，延续了去年年尾以来的强势。能够大手笔拿地的原因在于杠杆，在金地一季度收获的9个地块中，有8个地块权益占比低于50%。
    拿地只是金地战略的其中一步，在上周的股东会上，管理层还阐述了跟投制度。在他们看来，跟投是为防止经理人在行业不景气之际“乱作为、乱投资”。
    从上述两个动作中不难发现，金地既想通过快速发展撬动利润，又在处处规避风险。
    在一位不愿具名的业内人士看来，这似乎与2009年不无关系，当时金地踩错节奏，在土地市场高歌猛进，创下多个城市的土地拍卖纪录，但随后却因政策调控反而被套，多个项目被迫做资产减值处理，由此与万科等一线房企的差距越拉越大。
    在避开风险之外，金地还有一系列新的尝试，如延伸服务链、拓展海外投资。去年金地旗下的物业公司连续第四年登顶中国物业服务质量榜首，并拿下美国旧金山项目。

跟投制度被否
    不过，就目前来看，这个被金地管理层给予厚望的跟投方案似乎已前景暗淡。
    在今年的股东大会上，核心员工项目跟投议案、选举丁玮和王俊为独立董事的议案均被高票否决。最令金地管理层担忧的情况出现，此次似乎是两大险资生命人寿和安邦保险一齐投出了反对票。
    证据是，当日参加投票的股份占金地股份总数的57.84%。在员工项目跟投议案中，反对票2,245,435,059股，约占金地股份总数的49.99%。在丁玮和王俊的两项议案中，反对票数相同，均为2,245,287,427股，亦接近49.99%。这一数字恰好是两大险资的合计持股比重。
    “如果对管理层的某些经营行为不满意，小股东可以用脚投票，大股东走不成，就只好直接用手投票”，睿信管理咨询公司合伙人薛迥文称。
    在他看来，反对的原因不外乎两种，第一种是对方案本身有意见，认为不符合自己的投资利益，第二种是直接与管理层对立，有点闹僵的玩法。
    在失去将职业经理人与项目的捆绑机制后，金地将如何避免像2009年那样在土地市场追涨杀跌的投资行为？
    更为重要的是，金地管理层将如何平衡与大股东之间的关系？虽然，在金地公司章程里有一系列关于董事会的“驱鲨条款”，如“董事任期届满以前，股东大会不能无故解除其职务。为保持公司重大经营政策的连续性，董事会换届时所更换、增加的董事数额总计不得超过上届董事会董事名额的三分之一”。但是，这些条款能否有效执行，仍有待观察，毕竟任期满三年后，董事仍由股东大会选举或更换。
    目前，金地集团董事会由12人组成，除了3位独董外，5位为现任管理层，2位由生命人寿和安邦派驻，另外，与管理层关系密切的福田投资和福田建设还分别派驻2位董事。
    昨日（5月11日），记者致电金地，金地方面表示，有关今年6月30日之后上马的员工项目跟投计划事项，正在重新安排，对于议案被否的原因，他们也还在沟通中。