“京城第一烂尾楼”难解魔咒 孙宏斌插手要当“活雷锋”？

每经记者王杰发自北京 京城最繁华的位置之一、建国路与西大望路十字路口的东南角，已经封顶3年多的佳兆业广场高层楼体的静寂和周边的喧闹形成强烈反差，这个占据了长安街沿线绝版位置的顶级豪宅项目，如同一位姿色绰约的佳人，望穿秋水却一直无人帮她从“烂尾”的泥淖里脱身——十年中，该项目经历了5次易手、多次停工，数易其名，其中最有代表性的名字是“长安8号”。 早在2013年，佳兆业与长安8号项目公司北京耀辉置业签订了代管代建协议。彼时，佳兆业内部人士告诉《每日经济新闻》记者，代建长安8号，是佳兆业重回一二线市场的象征。 本以为佳兆业的入主，能够破解项目的烂尾魔咒，然而，就在宣布这一项目将于2015年年中入市后不久，佳兆业却遭遇“黑天鹅”事件，命运多舛的长安8号依然前程未卜。 股权债权关系复杂 长安8号的历史要追溯到2004年。当时土地还未实行招拍挂，北京地产圈内颇有名气的地产大亨王志才通过政府协商等运作手段，艰难拿下长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮，并将这一项目定名为“耀辉国际城”。同年，天鸿宝业以3100万元收购了该项目62%的股权，成为当时耀辉置业有限公司的大股东。由此推算，该项目当年的价值约为5000万元。 2007年8月，首开集团注资天鸿宝业，成为“耀辉国际城”的实际控制人。不过由于缺乏开发高端住宅的经验，半年后，首开以4.587亿元将手中股份全部转让给香港世纪协润，项目改名为“擎峰阁”。此外，世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。 由于资金紧张，世纪协润与中国奥园成了双向选择、一拍即合的搭档。2009年9月，中国奥园宣布以3.7亿元（另加收购成本约6519万元）收购世纪协润41.33%股本，并向世纪协润提供4.6亿元短期贷款，从而间接拥有“擎峰阁”51%的控股股权，并将其正式改名为“长安8号”。 不过，从2009年至2012年初，中国奥园接手长安8号近3年时间里，就股权问题中国奥园一直未与世纪协润达成一致，项目销售也频频遇阻。2012年3月，中国奥园以14.8亿元出售长安8号51%的股权，香港金利丰成为第五任主人。不过，金利丰作为一家投资公司，在接手这一项目后并未进行任何开发，直至其找到了“金主”佳兆业。 有媒体曾披露，当时佳兆业收购长安8号的总代价为60亿元。值得注意的是，佳兆业创始人郭英成拿下长安8号，其实背后有金主支持。郭英成最亲密的合作伙伴生命人寿，以及一家国际私募巨头太盟基金（下称PAG），都对郭氏接手这个项目提供了财力支持。 新城控股高级副总裁欧阳捷表示，这个项目的股权关系非常复杂，但是股权结构不复杂。难在各家贷款、借款、支付的款项，以及债权、债务关系，又和股权是何种对应，而且各方盈亏，很难计算清楚。无论哪家收购方想把这一块理清，都不容易。 融创真有意收购？ 佳兆业介入之后，与北京高端住宅代理机构亚豪签订代理协议，试图驰骋北京豪宅市场。一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，此前长安8号曾取得过预售证，但已过期，目前看工程进度，计划以现房入市，因为豪宅现房昭示性更强一些。 公开资料显示，长安8号项目总建筑面积约为25万平方米。 中原地产首席分析师张大伟粗略估计，每平米售价在15万元左右。照此计算，该项目的市值约在375亿元。 新城控股高级副总裁欧阳捷表示，从5000万到375亿元，该项目面临的最大支出，不是建安成本，而是昂贵的土地增值税。 即便成本高昂，依然有房企对长安8号虎视眈眈。 界面报道，对于长安8号，正在并购佳兆业的融创也有意拿下。今年3月以来，融创董事长孙宏斌一度率领并购团队入驻佳兆业总部。孙宏斌对北京的长安8号也悄悄展开了动作。在介入佳兆业重组后，融创曾与戴德梁行合作，打算给长安8号制定一个新的方案， “这个70年产权的住宅兼容商业项目，可能会颠覆此前的规划定位，减少住宅和公寓产品，加大写字楼在项目中的比重。” 戴德梁行相关人士在接受《每日经济新闻》采访时，曾有媒体过来询问，但她并不清楚此事。融创方面也表示，对此事并不了解。 面对股权复杂的长安8号，融创能否拿下？ 欧阳捷认为，孙宏斌是个急性子，融创也是个高周转的企业，速度很快，虽然有人脉的支持，而且郭英成背后还有两个金主，但最后各方达成共识，很有难度。 欧阳捷分析，融创接手后，如果采用代建、代管、负责营销这种方式，融创是可以拿管理费的，孙宏斌可以通过长安8号这个项目打造自己的品牌，但不能记入融创的销售额，对于扩大融创的规模是没有意义的，和投入的时间精力不成正比。孙宏斌能否从代销中分得一杯羹，还要看代销协议如何签订。从郭英成的角度来说，是想卖掉长安8号的，但是要取决于郭背后的两位大金主。 长安8号魔咒何时破解，仍是未知数。