蓝光发展借壳后第一枪：溢价123%拿下合肥“双料地王”

每经记者 杜冉乐 发自成都

地产江湖上，有人黯然离场，也有人掷巨资再下赌本。

5月4日，《每日经济新闻》记者从合肥市公共资源交易中心官网了解到，蓝光发展（600466，SH）全资子公司四川蓝光和骏实业（以下简称蓝光地产）日前力克16家劲敌，以近20亿元拿下合肥市高新区一幅占地230亩的地块，楼面地价5540元/平方米，溢价率123.6%。

合肥地产人士认为，这是合肥年内单价与总价“双料地王”。记者注意到，这应是蓝光借壳上市以来首次高调现身土地市场。蓝光内部人士回应说，公司看好合肥这个城市，符合公司的区域“深耕”战略。

蓝光合肥摘“双料地王”

蓝光此次所拿的合肥地块位于合肥市高新区长宁大道和彩虹路交口东北角，土地编号为KF5号，土地性质为70年产权的住宅用地，占地229.71亩，容积率大于1但不超过2.3，起拍价380万/亩，起拍楼面地价2477元/平方米。

安徽建筑大学房地产研究中心常务副主任卢光松向《每日经济新闻》记者介绍说，“合肥有实力的单位差不多都在西边的高新区，包括两所军校以及相关的研究所等，以及政府办公区与之不远，这里优质地块已经比较少了。”

从竞拍结果来看，蓝光地产为拿下上述地块总耗资近20亿元，远超起拍参考总价约8.73亿元，最终楼面地价被推高至5540元/平方米，溢价率高达123%。合肥当地观察人士表示，这应是合肥市今年单价与总价“双料地王”。

对于蓝光高溢价拿地行为，卢光松表示，这个楼面价应该说比较正常，未来项目每平方米卖到9000元不成问题；不同于滨湖新区，这个片区的投机性需求少，买房居住者占多数，购房实力也很强。

记者注意到，去年8月中旬，蓝光地产曾经PK掉了闽派房企禹洲地产（01628，HK），拿下合肥市瑶海区一幅地块，宣示首次进入合肥楼市，但蓝光付出的代价是楼面地价飙升约106.7%。而这次，为了拿下此高新区地块，蓝光更与“万保招金”及平安不动产等巨头“死磕”并以高溢价一举胜出。

蓝光地产品牌部相关人士解释说，这次在合肥再拿地，符合公司地产的区域“深耕”战略，尤其是挖掘1.5线城市和有潜力的二线城市。对方介绍称，在蓝光所布局的华中与华东区域，合肥是公司最晚进入的城市，但其发展势头也是相对最好的。

或为实现利润目标

当前，蓝光发展已成为蓝光集团运作蓝光地产唯一的A股资本平台。蓝光地产借势做大做强的战略野心一直很强烈，尤其希望跻身一线房企阵营。

蓝光的这种野心，去年就开始酝酿。尤其是去年11月份起，蓝光地产在全国楼市低迷期，瞄准成都等地集中拿地。彼时，蓝光借壳上市仍未拿到证监会的核准批文。在蓝光地产前述品牌部人士看来，这是蓝光的“反周期”操作策略。

截至去年10月底，蓝光地产账面上的短期借款加上一年期非流动负债，总计100亿元，账面现金49.3亿元，资产负债率90.7%。

《每日经济新闻》记者注意到，截至2014年底，蓝光地产今年内到期须偿还包括华润深国投、平安信托等5家金融机构的债务余额大约为27.8亿元，融资成本在10%以上。

截至去年10月底，蓝光地产在建项目37个，预计总投资684.3亿元，累计已投入账面余额346.3亿元。也就是说，未来仍须338亿元投向在建项目。另据相关机构统计，2014年蓝光地产实现销售回款240亿元。

今年4月份，蓝光地产成功借壳上市，其资产估值67亿元被整体装入迪康药业，后者更名为蓝光发展，注册资本金由约4.4亿元扩大至约21.2亿元，且附带定增募资约22.3亿元，主要用于“输血”成都、昆明两个地产项目。

到目前为止，蓝光地产已进入全国近20个城市，覆盖了西南、华北、华中、华东等几个重点区域。对于近期蓝光高调拿地，熟悉蓝光的资本界人士认为，蓝光发展要实现今后3年累计28.9亿元净利润承诺，仅在今年需达到净利润逾8亿元，促使其必须开足马力扩张。

在白银时代，楼市集中度日益提高，蓝光既要扩规模，又要保持较高的净利润增速，这在前述资本界人士看来，其面临不小的挑战。

蓝光发展在其2014年报中称，在“1+2”产业战略基础上，尤其是针对地产，公司将投资聚焦主流城市，深耕高潜力区域，转型改善性产品，把握地产基金化新趋势，运作轻资产模式等。今年预计公司地产融资需求约137亿元，将通过销售回款、开发贷、信托、合作等多元化融资。