北京土地市场再现“疯抢” 豪宅价高却去化不易

每经记者 王杰 发自北京

“330新政”后，楼市热度向土地市场热点板块传导。

4月27日，位于海淀区西北旺镇的中关村永丰产业基地地块经过139轮血拼后，以56.4亿元的总价被首创置业竞得。该地块为住宅混合公建用地，建筑面积208702平方米，起始总价为37.87亿元，综合起始楼面价为1.8万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示，地价再加上建安税费财务管理成本，项目未来的成本价将达到7万到8万。如果考虑10%~20%的利润，售价预期将在10万元/平方米以上。作为一个将建设成20层的高层住宅来说，该地块的楼面价又是地王价格。

供需不对称使宅地争抢火热

“本以为今年（政策方面）会来一缕小春风，没想到给了（开发商）整个春天。”一开发商给记者调侃道。

数据也能证明市场在回暖。根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，新建商品住宅网签量为2438套，环比上涨12.2%。扣除保障房、自住房后，成交893套，比上周上涨1.9%。

亚豪机构市场总监郭毅分析，随着楼市放松政策的不断祭出，开发商对于楼市未来预计普遍转好，并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加，房企重燃对土地市场的热情。“特别是在三四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下，房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市，造成北京竞地难度激增，地价高企。”

但是，与房企积极竞地相对的是北京宅地供应的稀缺现状。亚豪数据显示，2015年前4个月（截至4月27日），北京土地市场新增宅地供应仅7宗，相比去年同期减少了10宗。宅地供应面积84.03万平方米，规划总建筑面积130.71万平方米，相比去年同期分别减少了64%、53%，供需的不对称也使得宅地的争抢火热。

豪宅去化不易

不仅是北京，房企开始争相回归一线城市。

中原地产市场研究部统计数据显示：4月以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了18591.22元每平米，溢价率为65.82%。

张大伟分析,4月份一线城市的住宅类土地成交溢价率、楼面价均创造了历史纪录，拿地节奏可以看出企业对市场的判断。

但是，多位业内人士认为，高溢价的地块，仍难保证开发商的利润。

同时豪宅的去化，并非易事。亚豪机构提供的数据显示，4月份截至27日，北京市超过10万元的项目，共签约4套，万柳书院、万城华府、润泽御府、泰禾·北京院子四个项目，各签约一套。

 郭毅说，一是豪宅的昂贵决定着这类房产本身就是面向财富人群的小众产品，客户基数小，成交速度就会比较慢；二是豪宅本身的成交周期特点造成的，一套豪宅动辄3千万、5千万，购房者需要相当长的时间去调配资金、腾挪购房资格，这些问题都解决好的情况下才能签约，因此豪宅的签约周期严重滞后也是造成项目成交分散的原因；三是今年会有大量新的豪宅项目入市，一些购房者也在等待和观望，在新项目上市后再做出购房决策，因此当前成交并不稳定。