成都远洋太古里开业：只谈情怀不谈钱就是耍流氓?

每经记者 王婷婷 发自成都

保留大慈寺、再现四川民居，让成都人“找回了童年”；方所掀起一场“文艺复兴”，让文艺青年不再孤单；到GUCCI、HERMES、MUJI全国旗舰店扎堆秀逼格……

成都远洋太古里好像一直在谈情怀，谈品味。

不过，作为一个以盈利为目的的商业体，你怎么好意思只字不谈钱？

在4月24日成都远洋太古里正式开业的发布会上，太古地产和远洋地产的高层还真就没回答邦地产君关于项目收益期望和回报期的问题。

好歹，我们从远洋地产财报中挖出这么一句话来：成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年贡献租金收入超12亿人民币。

带着这个标杆再回头细细打望太古里，你会发现很多神奇的东西……

颜值高，但有啥用？

成都远洋太古里从亮相起，就逐渐有了“文艺+自拍+装逼圣地”的绰号。

说实话，太古里的“颜值”的确高，一方面出于设计，一方面是指品牌。

邦地产记者在现场看到，项目保留了成都千年古寺大慈寺，建筑风格上着力重现四川传统的“坡屋顶、深出檐”等特点，建筑仅30座左右，均为2~3层的低密度开放式设计，广场、里巷、庭园、阳台元素很多，给人开阔舒服的感觉。

“成都远洋太古里的一大特色就是现代商业和历史文化、人文风情的高度融合。”远洋地产董事局主席、总裁李明告诉邦地产，完成成都远洋太古里前后用了6年，投资近100亿元，在打造时很强调注入现代商业元素的同时，持续挖掘、保留和延续原有的历史人文风貌。

“我们许多零售商伙伴也对空间进行了升级打造和创业设计。”太古地产行政总裁白德利告诉记者，项目在品牌上，“快里”“慢里”的户外零售理念也是创新的。

“快里”引入国际奢侈品大牌、中阶品牌和小众潮牌，“慢里”则以户外就餐体验、咖啡店和生活方式店铺为主。目前的300多间零售商店中，约70个品牌是首次进入成都的（或中国西部），品牌的种类和档次也比较齐全清楚。

在这个看脸的时代，“颜值高”有一定好处，其中最直接的便是人气旺。

成都远洋太古里方面向邦地产介绍，项目正式开业时的出租率超九成。

而从项目试营业情况看，主力店方面，以方所为例，试营期间单日客流在8000~20000人次。绿茶、新元素、蓝蛙等餐厅，平日满座率较好。

“高颜值”带来丰富的人流，但面对12亿的收入目标，人流要能转换为“客流”才是赚钱的基础。

人流拉门面，客流才赚钱

那么太古里的人流能否转化为客流？

城市经济支撑力、居民消费力、消费特征，是几个必须考量的标准。

在成都，邦地产君从多家政府部门和机构看到了一些让人眼花的数据，2014年成都经济总量突破1万亿，国际零售品牌首次进入成都的超过190个，奢侈品门店数量全国排名第四，2012年《福布斯》已预测，成都奢侈品消费未来几年将达到百亿规模。

另外，仲量联行发现，成都63%的消费者每月网购不会超过两次。中高客群在商场的人流贡献24%，但消费贡献占77%，单次消费占比是大众消费者的2.1倍。经过2014年的下滑期后，今年第一季度成都购物中心（首层平均租金）环比小幅回升1.2%至673.1元/月/平，部分优质购物中心业主有上调租金的意向；不过核心零售区新入市的项目租金低于区域，现有优质购物中心租金上浮空间有限。

这说明，在成都的商业综合体和购物中心市场，消费力有足够空间，相对而言，主打中高端客户、能够提供优质服务的项目，在成都的竞争机会更大。

从太古里试营业的情况看，在已知的信息中，太古里的Hollister专卖店的月营业额超过300万元，Victoria’s Secret的VSBA概念店开业一个月，声称业绩就近100万。

能赚钱，但能赚足12亿吗？

有一定的空间和机会，是不是太古里就能躺着实现12亿的收入目标了？如果利用与太古里一街之隔的IFS比较一下呢？

仲量联行数据显示，IFS2014年下半年人流比上半年增加85%，单次消费超1000元以上的中高消费占有效人流的45%，开业一年营业额增长3.5倍。九龙仓表示，2014年IFS总租金收入4亿港元，预计2015年增至6亿港元。

若以IFS的盈利能力为参考，相同等级的运营实现12亿租金需要约5年的培育期。

从太古和远洋地产以往经验看，双方打造的第一个项目北京颐提港购物商场目前出租率超95%，零售销售额上半年增加94%。另外，三里屯太古里在去年上半年的零售销售额增幅为23%，出租率97%，租金上涨。广州太古汇零售销售额增加13%，出租率99%。

实现成熟期12亿租金收入的目标有理论基础。但是注意，太古里的压力也不小。

一方面，商业项目至少运营三年才能考虑盈亏平衡，十年以上才能考虑正现金，消费的持续性和租金增长率才是关键，而这不仅取决于开发商的运营能力，也取决于外部环境。

就成都远洋太古里的外部环境而言，目前成都已开业和规划在建的购物中心达132家，2014年底未准时开业的商业面积仍达34万平，占总存量5%，2015年还将有近120万的新增商业零售物业。商业地产之间竞争十分激烈。

而IFS与太古里一街之隔，二者分享成都最繁华的春熙路商圈稳定的人流、周边高端写字楼的消费需求，但商场也会共享彼此人流的外部性，成熟商圈内的竞争更加激烈，项目的持续优化发展，是考验所有项目运营能否直接作用于收益的重要因素。

对这样的压力，太古里到底怎么看？

太古地产和远洋地产的高层仅回答了一句话：“双方股东对项目的前景和盈利都具有信心。”