房企密集发债 融资难加速中小开发商洗牌

每经记者 王杰 发自北京 

在楼市各种新政利好刺激下，房企对资金的需求也更加旺盛。

4月24日，朗诗地产（00106，HK）发布公告称，其作为发行人拟向认购人海通国际证券有限公司发行本金为1亿美元于2018年到期的优先票据，年息为9.5%。

4月27日，华远地产（600743，SH）发布公告称，华远地产获准向社会公开发行面值不超过14亿元（含14亿元）的公司债券，为5年期品种，票面利率为5.24%。

新城控股高级副总裁欧阳捷说，中小企业如果未来被淘汰出局，最大的原因是缺钱，一是自有资金短缺，不足以支撑企业的运作；二是融资渠道变窄，中小型房企更难拿到资金，房地产行业洗牌加速。

低成本公司才能活得更久

上海世茂股份有限公司4月24日公告称，公司2015年度第二期短期融资券已于4月22日发行完毕，募集资金已于4月23日全额到账。公告显示，上述短期融资券发行总额20亿元，票面年利率4.65%，发行价格100元/百元面值，面值100元。计息方式为附息固定，到期一次还本付息。

欧阳捷表示，房企融资能力取决于评级，评级越高其融资成本越低，此外，融资成本也取决于企业的风险程度。但总体来说，海外融资成本相对低于国内。

中原地产研究部提供的统计数据显示，截至4月27日，4月房企公布的海外融资有景瑞控股、华润置地和越秀地产共三笔，总融资额度为12.15亿美元。

中原地产首席分析师张大伟说，整体看，房企海外融资难度越来越大，融资额持续处于低位，截至目前，今年融资总额合计仅为57.45亿美元，同比减少71%。

“融资能力决定成本，企业间的竞争从融资就开始了。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲在接受《每日经济新闻》采访时表示，其实向来房地产行业的战略都与融资能力有关，在物业持有成本比较高的情况下，开发商多使用短平快方法开发，而融资成本比较低的话，可以做一些大盘、开发周期比较长的项目。

陈晟表示，在开发企业的转型中，必须考虑如何拿到便宜的钱。在目前形势下，金融将会在房地产竞争的产业链中起到关键作用。很多房企在往金融的方向和属性去发展，也是这样一个目的。

融资难加速行业分化

融资的难度加剧了行业的分化。

上周（4月17日~4月23日），北交所企业国有产权新增挂牌项目总金额为7.78亿元，环比增长81.78%，房地产业、专用设备制造业、汽车制造业居挂牌金额前三位。其中, 北京住总集团有限责任公司下属企业转让的“洛阳住总宇泰房地产开发有限公司60%股权及27105.65万元债权”项目以6.25亿元挂牌转让，为上周重点项目。

欧阳捷说，据了解，银行对于百强外的房企，基本上是收敛的状态，或者不放款；而基金、信托也是如此，虽然不像银行那么普遍，但是也在收口。中小企业只能通过社会融资，高利息加速了中小房企的消亡和淘汰。

黄立冲认为，目前国内的开发税赋较高，如果毛利率不够的话，开发商宁可不做这个项目。目前面临的问题是当开发商融资越来越高，回报率跑不赢融资成本，这样项目就会亏钱或者不值得做了，这时候中小型开发商就被迫退出市场。“只有可以把融资成本降到很低的房企才可以做，这就是房地产开发投资进入低谷期的常态。”

黄立冲说，一些中小开发商已经对投资房地产兴趣不大，这些开发商或把资产投到海外、别的产业抑或是股市。