去化慢、供应大、租金降 成都写字楼“等风来”

◎每经实习记者 王婷婷 发自成都

为什么马云要将阿里的西部基地放在成都？为什么马云要在成都花4000万元买豪宅？为什么万达要向成都投资上千亿？

作为商业地产和电商领域龙头企业，这两家巨头大举投资成都的背后，显然是看中成都的消费潜力和区域的增长前景。

截至2014年，成都新增世界500强企业14家，外国常驻机构超过25个，总数稳居中西部城市第一。目前，世界500强的企业中已有260多家落户成都。上述企业在成都消费市场“跑马圈地”，令正处于低谷期的成都写字楼市场步入升温“前夜”，成都写字楼的价格反弹，也许只是时间问题。

好风凭借力，但借力之前还得熬过一段漫长的日子。

目前成都的写字楼市场正处于去化压力巨大的形势之中。

数据显示，截至2015年2月，成都销售型写字楼现有库存约328万平方米，按照近一年的月平均去化速度14万平方米，去化周期为24个月。

中成房业给出的统计是，截至今年3月31日，大成都范围的写字楼存量为602.5万平方米。而且，2015年，成都甲级写字楼新供应量预计将达到空前的88.7万平方米，2014年这一数值仅为23.1万平方米。

“预计到2015年末，成都甲级写字楼的供应高峰期才会进入尾声。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均告诉《每日经济新闻》记者，成都写字楼市场大量的项目集中开发、集中供应，在经济形势下滑的局面下，写字楼终端需求受到一定影响，同时投资需求被抑制，导致去化较慢，产生现在写字楼市场高库存、高空置的现状。

高力国际数据显示，2014年成都甲级写字楼净吸纳量较2013年大幅下降59.2%，第四季度净吸纳量录得62708平方米，空置率为34.5%。而世邦魏理仕数据显示，今年第一季度，全市净吸纳量环比下降近六成至65000平方米，整体空置率上升至35.4%。

此外，去年三四季度，成都写字楼市场出现了一股强势的退租和搬迁潮。某代理东大街时代8号写字楼的经纪人张先生告诉记者，去年上半年房源还很紧，也比较好租，7、8月份就陆续有房源挂出来租售，其手上的房源也增加了五六个。“现在中区房源售价基本只有16000元/平方米，去年早些时候挂牌都还在20000元/平方米左右，现在租金在80~90元/平方米的也很多，以前基本都要上百的。”《成都商报》提供的数据印证，去年的退租潮中，时代8号退租率达30%，是比较典型的一个案例。“不止东大街商务区，包括成都CBD在内，去年第四季度出现一批以小额贷款、融资担保为代表的本土小型非传统金融企业因资金链短缺而引发的退租案例。受此影响，核心商务区内整体去化几乎停滞。”世邦魏理仕指出。就算不担心去化，也还有另一个需要忧虑的问题，即写字楼租金下滑和区域分化。

数据显示，截至2015年一季度末，成都全市写字楼平均租金为82.4元/月/平方米，去年Q4甲级写字楼的平均租金也跌至100元/月/平方米。成都销售型写字楼的价格则从一年前9076元/平方米的均价，下滑至当前的7828元/平方米。

下半年，成都写字楼市场还将受到30万平方米新交付甲级写字楼冲击，市场对租户的争夺会更加激烈，这将直接影响租金水平，以及新旧写字楼和新旧区域之间的竞争与调整。

在中央商务区和东大街，为了对抗老旧写字楼业主退租潮、高品质新项目的竞争，不少项目在租金账面价、免租期等方面提供了更大的优惠。但由于核心区域未来新增供应量逐步下滑，板块租金预期会相对稳定。

九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官在年初成都国际金融中心（IFS）发布会上告诉记者，在区域分化越来越明显、未来供应量增加的格局下，写字楼的核心竞争力差距会更加明显，竞争愈加激烈。“虽然成都写字楼市场的供应在增加，但高品质项目能够刺激租户升级及搬迁的需求，老项目则面临租户外迁的可能。而现在成都市场上实力雄厚的开发商在优越位置开发的大楼还相对较少，这一明显的竞争力差距，会促使客户在大量的房源中选择更新更好的写字楼。”邵永官表示。

《黄帝内经》说，东风生于春。成都写字楼市场将从这个春天开始嬗变，等风来。