世茂许世坛：披着地产外衣的互联网人

邦地产记者 杨羚强

在那些活跃的房企领军人物中，世茂集团董事局副主席许世坛也许是最喜欢提出新思维、新概念，并且予以贯彻的一个人。

他在即兴演讲或者接受采访时所提及的很多概念，会让人误以为他来自一家高科技公司。在4月16日世茂Mini Mall发布会上，他提到的“通过智能平台研究客户的生活习性”、“产品迭代、升级”、“用电脑系统试衣服”等概念，最初都来自互联网。

因为有这样的老板，他的员工常常不喜欢自己的企业被外界视为传统意义上的房地产公司。世茂的品牌经理每次都会向邦地产记者强调，世茂能赚钱的领域有很多，并不只有房地产。

大数据让经营成本降低

相比万科和万达的高调创新和转型，世茂在过去几年里低调蜕变，既有新产品的研发，也有对房地产盈利模式的升级，更有内部管理的变革。

“我们公司有很多在业界非常牛的‘大神’，很多公司能够有一两位就已经不错了，但是我们有很多。最让人惊奇的是，这些谁都不服谁的人，却都聚集在他的影响之下。”一名世茂的资深员工认为，许世坛之所以能把这些业内精英聚于麾下，很重要的一点在于他会给员工足够的空间。

在许世坛的力主之下，几年来，世茂研发出很多有意思的产品和服务，立足于服务社区业主的Mini Mall便是其中一项。与其说这是一个商业地产项目，不如视之为互联网电商的线下版。其最大的亮点是能够根据业主的消费习惯进行大数据分析，从而精准地为业主提供可购买的商品和服务，解决O2O的线下“痛点”——迅速实现即时服务。

“我会告诉你，你们家可能没有纸了，你们家冰箱可能没有菜了，根据你的健康数据，给你们家推送适合你的东西，这样你的生活就变简单了。你只要说这一周没有什么东西了，OK，我给你送过来。这样做，使得一个Mall需要的面积大为缩小，因为我们把它智能化，只把每天业主急需的东西放在店里卖。更长周期的，放在仓库里做配送就行。”世茂商业地产管理公司总经理吴艳芬对邦地产君说。

吴艳芬兴奋地表示，正是依靠大数据分析， Mini Mall在实际营业面积上，比大型购物中心提高了效用率，营业面积最终能达到80%~90%，从而大大降低了经营成本。

互联网思维的线下实践

吴芳芬说，根据对消费者进行大数据分析，能清楚地把我不同社区业主的消费习惯，从而为他们找到最合适的品牌和业态。

另一方面，也能更精确地了解到每一家商户在Mini Mall的营业情况，从而为合理的租金谈判提供依据，最终帮助世茂和品牌商家双赢。

不仅如此，大数据分析也降低了世茂投资Mini Mall的风险。

对Mini Mall的投资回报，许世坛和他的团队有过一个精确测算，Mini Mall的投资年回报率可以达到7%~8%，12年左右就可以收回投资。而同类型的大型购物中心，大部分的年回报率只有5%~6%，需要至少15年才能收回成本。如果在商业竞争激烈的城市里开发大型商业，年回报率甚至只有2%~3%，要三四十年才能收回全部投资。

Mini Mall和普通购物中心的区别在于，Mini Mall明确客户来自于商场周边的一到两公里，客群主要是世茂的业主，并对他们的生活需求有精确了解。这使得Mini Mall可以不必引入类似大卖场这样的低租金业态，加上项目绝大部分的室内面积可以出租，回报水平自然更高。

除了Mini Mall之外，过去一年世茂还通过大数据精确分析，开发出了Mini Hotel。这种酒店和其他酒店相比，客房数量少，减少了服务人员数量和管理成本。同时，Mini Hotel也像Mini Mall一样，将客房内陈列的所有物品都作为一种商品摆设，客人如果喜欢客房里的一张床、一个大橱，都可以在线预订购买，这又是一种互联网思维的线下实践。

“一般的酒店，一年内如果能把现金流转正，已经很好了。我们在松江开的Mini Hotel，只用了3个月就实现了现金流转正。”许世坛说。

创新路上每一步都谨慎

据许世坛介绍，一个标准Mini Mall的投资额不会超过1亿元，而且不一定会全部持有。过去世茂盖一个购物中心的钱，够盖十几个Mini Mall。

但在推广Mini Mall的力度上，许世坛却显现出不同寻常的谨慎。

早在2014年1、2月份，在几次公开场合上，许世坛就曾提到Mini Mall的概念。世茂集团一份未公开的资料也显示，在去年下半年，该公司就经基本上勾画出了Mini Mall的经营定位和整体雏形。但直到4月中旬，世茂才正式推出Mini Mall。

许世坛说，Mini Mall会首先在武汉和南京落地，因为这两个城市的Mini Mall会是世茂最为成熟的产品，世茂的品牌影响力在这两个城市也相对有优势。在这两个城市以外，世茂暂时还没有要短期迅速大面积铺开的计划。他表示，还要看看Mini Mall运营的效果如何，需要随时进行调整。

类似Mini Mall和Mini Hotel的新产品研发和尝试，世茂还做了很多事情。2014年报中，世茂专门提出要“结合互联网新理念开创白金时代”。

世茂认为，单以增长率、周转率等旧的价值体系来指引房企的发展，房企只能进入 “白银时代”。若能以互联网思维，在房地产行业以人为核心展开商业和运营，就能在短时间内打破行业壁垒，开创企业发展的“白金时代”，真正实现可持续增长。