广东自贸区利好落地 南沙楼市该涨价还是去库存？

每经记者 区家彦 发自广州

人人都喜欢“于是公主与王子幸福地生活在一起”的童话。关于南沙的房价，也有这么一个戏剧性的反转故事。

方兴地产广州公司的项目策划经理陈伟，最近一年的心情紧随着南沙楼市的变化跌宕起伏。位于广州市南沙区凤凰大道和蕉西路交会处的方兴·南沙金茂湾，是方兴地产进军广州市场的首个项目，按照方兴地产的设想，公司将斥资100亿元把其打造成大型滨海城市综合体。

但计划往往赶不上变化，当方兴在去年筹划开盘计划之时，去年6月突然传出自贸区申报暂停的消息，沸腾的南沙楼市瞬间冷却，部分楼盘率先降价出货。

克而瑞的统计数据显示，去年3月南沙区成交均价高达11985元/平方米，但到了7月份，成交均价已经下跌至9925元/平方米，跌幅达17%。部分楼盘如时代南湾，售价从去年上半年的16000元/平方米直降至最低12000元/平方米，降幅超20%。

突如其来的市场变化让陈伟与方兴都承受了巨大的压力，尽管他们决定在11月以11000元/平方米的低价开盘试探市场，推出的100余套公寓全部售罄，但后续销售压力依然艰巨。

南沙区住宅去化周期从去年5月起，一直维持在20个月以上，即便到了11月，去化周期依然高达25个月。要在天量供应中杀出重围，竞争的残酷程度可想而知。

所幸，广东自贸区获批的消息在去年12月终于落实，南沙楼市终于迎来生机。就在当月，南沙住宅成交量达到1062套，创出年内新高。今年第一季度区域住宅成交2557套，同比去年同期大增117%，销售均价也从去年10月的低点9331元/平方米回升至今年3月份的10375元/平方米，带动南沙的库存去化周期大幅回落至16个月。

4月21日上午10时，广东自贸区在南沙正式揭牌。自2012年10月晋级国家级新区之后，南沙迎来了这个重磅级政策大礼包。

作为广州11区中“政策市”特征最明显的区域，南沙近年来的楼市发展与国家政策紧密相关。去年年中到去年12月，区域楼市实现“V型反转”，眼下区域楼盘纷纷重拾涨价大旗。邦地产记者注意到，方兴南沙金茂湾新一期的售价已经涨至12304元/平方米，南沙滨海花园、中惠璧珑湾、南沙万达广场等项目，今年以来售价涨幅更在10%以上。

这个云集了万科、保利、富力等60多家全国大型开发商的新晋自贸区，正在酝酿着新一波的涨价潮。

但，童话会成真吗？

在南沙代理了多个楼盘的中原地产项目部总经理黄韬并没有那么乐观。他认为，尽管南沙楼市已经出现见底回升的迹象，但目前的涨价更多只是去年调整以来的超跌反弹，大多数楼盘的售价甚至没有回到2014年初的水平，最大的隐忧在于，目前区域的绝对库存量依然高企，考虑到今年预计南沙的新增供应量达到1万套，盲目的涨价有可能导致开发商错失出货的良机。

“南沙拥有航运、制造业产业优势，且可依托广州广交会等商贸优势，但自贸区商务氛围的成熟需要一个过程，即便是上海自贸区，也是经过两到三年才完成改革试验。”戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰也认为，目前南沙区商务氛围较弱，基础设施还处于建设完善阶段，自贸区商务集聚需要1~2年的缓冲期，商贸服务要成熟，更需3~5年时间。如果后续缺乏实质上的利好持续推动，无法吸引自住型买家进入，如何消化巨大的库存将成为难题。

陈伟与他的同事正忙于5月初的新一轮推货计划。他对邦地产记者说，目前公司没有考虑涨价，速战速决、赶快出货才是目前最重要的任务。

这就对了，千万别相信童话故事里的完美结局。