谁说股市赚了钱就一定要买房？

邦地产记者 区家彦

现在该买房还是买股？这是邦地产君最近经常碰到的问题。

从去年9月起，A股市场一扫过去五年的颓势，走出了一波气势如虹的行情。数据清晰地显示，从去年9月至今年4月20日，上证指数从2220点冲高至4356点，涨幅高达96%，巨大的财富效应引发中国大妈争相入市，2007年的“全民炒股”盛况似乎再次重现。

尽管股市短期内吸金效应强劲，但在过去十年里，买房才是国人资产增值的最有效途径，这一点几乎没有异议。时至今日，对于大多数普通家庭而言，拥有几套房代表了你所拥有的资产数目的高低，以至于不少地产商高喊：就算你在股市赚了钱，到头来还不是用来买房？！与股票相比，房子在国人资产配置中的霸主地位似乎牢不可破。

如果说，过去十年，房地产是傻子都能挣钱的年代，未来十年，房地产是否依然“钱景”无限？在股市赚了钱，就真的非买房不可吗？

过去十年：国人“爱房”远胜于“爱股”

将我国居民的可投资资产进行分类，主要分为实物资产和金融资产。实物资产的代表主要为房地产，金融资产则主要为股票、债券、存款、金融理财产品。

几乎没有争议的是，在过去十年，以房地产为主的实物资产在我国居民资产配置中占据了大半壁江山。根据Wind与东方证券研究所的统计数据显示，2004~2011年期间，实物资产在我国居民资产配置占比基本维持在65%以上，这其中，房地产在实物资产中的占比高达95%。与之相对，金融资产在居民总资产中的占比仅约35%，这其中，存款的比重超过20%，股票资产占比仅在1.67%~5.48%浮动。即便是2007年的股市大牛市，股票在居民总资产中的占比，也不过是房地产的十分之一。

从另一个角度来看，根据中国证券登记结算有限公司在3月份公布的统计数据显示，今年3月持仓的A股账户数为5694.68万户，占A股有效账户的比重仅为38.57%，持仓市值在10万元以下的账户占比高达68.57%，持仓市值在50万以下的占比更高达92.12%，这很直观地显示出，即便在去年开始的大牛市里，与动辄数十万甚至上百万的房子相比，股票在国人资产中的占比依然很低。

与之相对的是，东方证券的研究显示，目前美国居民的实物资产比重大约在30%~40%之间变化，金融资产比重则超过60%，这与中国的情况几乎相反。从更长的周期来看，在1952年~2013年期间，股票在美国人总资产中的占比约为6%~14%，房地产资产占比则在24%~30%之间浮动，这足以显示出美国人对于股票的爱好远高于国人。

未来十年：股市“钱景”也许更佳

为什么国人“爱房”远胜于“爱股”？这几年来，许多专家与经济学家对此做了深入研究，得出颇多结论，其中最重要的原因，包括适婚人口高峰与劳动人口增长所带来的刚性需求，以及高通胀引发人们对实物资产的投资性需求。这些在过去十年里支撑房价上涨的因素，正有逆转的迹象。

首先是人口红利的消逝，这也许是房地产面临的最不利因素。过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。

此外，根据国家统计局公布的人口出生率来看，我国人口出生率及净增长率在1986年触顶后快速下滑，如果将目前适婚年龄定在25~30岁，这也意味着适婚人口在2016年后将快速下跌。当劳动人口与适婚人口在未来同时出现萎缩，意味着购房的刚性需求也会出现明显下滑。

投资需求的增长更不容乐观。龙辕资本研究总监朱欣苑表示，过去十年，由于我国经济高速增长，在引发资金渴求症的同时也伴随着高通胀，“买房抗通胀”成为国人的必选项。但随着我国经济增速进入“新常态”，通胀压力大幅纾缓，国人对实物资产的需求下滑，加上我国房价在经历了黄金十年后，部分一线城市的房价甚至比肩国际大都市，投资需求的外流趋势无法逆转。

而经历了多年熊市洗礼的资本市场，如今正面临历史性发展机遇。

股神巴菲特曾经说过，通胀伤害股市，这是由于股票跟债券一样，不过是市场利率的倒数（市场利率越高，股票价格越低）。在通胀期间，央行免不了持续收缩流动性，市场利率也会同步上升，最终会压垮股市，这也是为何在1964~1981年的17年间，尽管美国的国民收入增长了373%，但道琼斯指数在1964年12月31日是874.12点，17年后的同一天是875点，17年间几乎没有上涨的主要原因。同样的道理，也很好地揭示了为什么A股市场在过去五年的高通胀期间陷入无尽的大熊市中。

但到了20世纪80年代初，由于美国通胀出现大幅下滑，引发利率水平大幅下降，尽管在1981~1998年的17年间，美国的国民收入增速放缓至177%，但美国股市却走出十倍涨幅的超级牛市。（这也颠覆了很多国人对股市的误解：经济增速越高，股市上涨越快）

如果你认同巴菲特的观点，随着我国通胀率的下行，央行从去年下半年起的一连串降息降准行为已经表明货币政策的转向，流动性的放松会带动市场利率的下行，推动国人从实物资产转移至金融资产，并带动股票价格的上涨，为股市牛市奠定了基础。

此外，国家在不遗余力地推动金融体系从间接融资转向直接融资，也为资本市场的发展带来历史性发展机会。随着股票市场注册制的改革，市场的规范化和制度化建设更进一步，上市公司治理和信息披露机制更加完善，以及沪港通的启动带动A股市场与国际接轨，最终将导致股票市场的吸引力增加，居民手里的资金更多地投入股市，扭转以往股票在人们总资产占比过低的局面。

当然，居民资产配置的转移并不意味着房产的资产占比会大幅下跌。新城控股高级副总裁欧阳捷的看法是，房地产未来依然拥有刚性需求，以及品质改善的需求，只是数量增加的需求减弱，这意味着国人以往完全以房产为主的资产配置状态会发生变化。

无论是本轮股市大牛市，还是余额宝、P2P的兴起，都给我们带来了很好的金融投资渠道。股市在未来十年也许会有更好的前景，股市里赚了钱也未必一定要拿去买房。

欢迎来到金融资产配置的时代。