央妈再次降准 万亿资金楼市分羹几何

邦地产记者 王婷婷

今日17时，央行发文再次降准，决定自4月20日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

业内人士认为，在经济指标承压的情况下，此次降准符合预期。虽然政策更倾向于三农和小微企业，但对房地产市场的整体预期、市场购买力和房企融资成本，都有一定利好。预计未来还将有一次降准，但房企应注意强化渠道下沉，加快走量去存。

为什么在此时降准？

“此次降准是符合预期的。”西化南财经大学经济学院副教授刘璐告诉邦地产记者，从国家统计局日前公布的一季度经济数据来看，M2增长比预计的12%还低，GDP增速只达到底线7%，而实际经济形势应该比数据表现更差，在这种情况下，通过货币面的改善提振经济是符合预期的，预计这样的降准和降息在今年还会出现。

民生证券研究院执行院长管清友认为，此前总理密集调研和座谈已作铺垫，驰援地方债务置换，助力稳增长，对冲存款保费影响，“降准”势在必行。

“除了政策出台符合预期以外，此次'降准'力度大也值得关注。”上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，此次存款准备金率下调了1个百分点，这说明政策层面对于宏观经济救急力度之大。

“但这次是不对称的降准，对农村金融市场提供了更多的优惠，这反映了中央调结构的需要。”严跃进认为，中央政府或许担心，降准后资金并不流入实体经济，所以对农村市场额外降低1个百分点。

6年多以来最大幅度

“此次降准虽然是面向整个经济，特别是实体经济的'一揽子'政策，但对房地产而言，无论是改变市场预期还是降低成本，都有利好。”刘璐表示。

邦地产记者注意到，此次降准是2008年以来第15次降准，也是2015年以来第二次。经过第一次降准利好刺激，房地产市场已经显现回暖迹象。

3月，70个大中城市房价指数就显示，全国楼市已呈初步回暖，已有22个城市房价止跌，一线城市中北上深均已回暖上涨。二线城市中，太原、南京、厦门、郑州、武汉、南宁、贵阳等城市已上涨0.2%。

“此次降准后，将再次形成叠加效应，为房企的去库存和持续降低购房成本带来利好。”严跃进说，“更重要的是，中央的政策思路在发生微妙变化，通过这样有节奏地释放货币宽松的信号，能够改变市场预期。特别是购房者预期的改变，某种程度上会促使市场基本面的改变。”

降低房企融资成本

此次降准对房地产企业融资而言，也是一次降低成本的契机。

管清友指出，一般性存款余额120万亿，下调1个百分点的准备金率，释放的流动性至少在1万亿以上，考虑额外多降的部分，此次“降准”释放流动性规模约1.5万亿。

邦地产记者注意到，实际上，经过上次降准，截至3月末，企业融资成本已下降至6.83%，同比下降50个基点，较2014年末也降低了12个基点。

不过房地产企业面临的开发贷等方面压力依然很大。央行调查统计司司长盛松成表示，近期企业融资成本明显下行，主要是因为融资结构改善和市场利率回落。

“因此很多房企抱怨此前的利好政策实际效应不大。但这轮降准政策无疑会使房企的融资成本继续降低，某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策，进而使得此类降准实实在在为房企降低成本释放利好效应。”严跃进称。

让房企更有信心

随之而来的，是房企对市场或许将更有信心。

以成都的几个典型项目为例。伊泰·天骄方面告诉邦地产记者，随着成交周期的缩短，项目近期销售速度明显加快了。华润·金悦湾、万科公园5号、中国铁建·西派澜岸等不少项目也都表示，近期来访量和销售进程增加了，不少项目会顺势开盘和加推。

正合地产数据显示，仅4月第二个周末，成都市开盘新增推售达到1664套，环比大幅增加。不止成都，北上广等多城房企推盘速度均有加快，4月首周，全国38个城市的楼市成交同比上涨了19.5%。

“在市场信心恢复的情况下，预计二季度房企的推盘节奏还会加快。很多第一季度犹豫的房企，在后续房价的上涨预期下，会加大推盘节奏，而且在房企去库存的背景下，会加快资金回笼，随之也会出现加大土地获取和加快新开工节奏的情况。”严跃进说。

此次降准之后，管清友预计，还会有一次50个基点的准备金率下调空间，但具体次数还需看实体经济具体的运行状况。

他同时认为，在目前降准下，农村市场依然是货币宽松政策的“新宠”，所以后续房企应该主动到农村市场，即强化渠道下沉的策略，能够获取更低成本的融资。“但政策效力的释放需要时间，资金的流向也需要监管，真正要利用好降准的政策，还需要一个过程。”

刘璐也提醒，此次降准的确增加了“篮子”里的水，但楼市实际能分走多少利好，不能确定。所以这轮利好对房地产而言，还没到能欢呼的层面。

“关键要看后续市场各类资源的流向和预期的转变。总之，不失速也不盲目亢奋，才是宏观经济新常态的基本含义。”严跃进说。