万达城的另一种融资可能：众筹、私募、信托？

◎每经记者 区家彦 发自广州

通过旅游地产销售物业来解决部分项目投资资金，是万达城现有的一种资金解决方式。但由于大量房地产企业扎根旅游地产，万达要通过市场销售，就会面临非常激烈的竞争。克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但到了2014年底，该数据已经刷新至7965个。

受产品同质化、实际需求下滑影响，传统的休闲度假类旅游地产销售正进入困境。与此同时，动辄上百亿元的投资额，加上主题乐园较长的投资回报期，如何能让旅游营运与地产销售之间协同发展，是艰难的平衡术。

在这样的背景之下，利用一些新的房地产金融融资工具提升开发项目的回报率，已经成为行业的新趋势。万达也有可能采用上述新模式，解决都江堰万达城550亿元的融资需要。

主题乐园难赚快钱

根据克而瑞的统计显示，自2013年起，包括万达、世茂、恒大等地产巨头争相进入主题公园市场。据统计，2015年到2016年，国内至少有8家主题公园全新面世，其中不乏迪士尼、Helo Kitty、乐天世界、六旗及环球影城等国际品牌。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，传统意义上的旅游地产依赖稀缺的自然资源，但这些资源早已被瓜分殆尽，开发商只是以“旅游”的名义卖住宅，是传统旅游地产项目销售陷入困境的主要原因。以万达文化旅游城为代表的新一代旅游综合体，则是通过自建具有特色的旅游资源，摆脱对自然资源的依赖，代表着新的行业趋势。“像每一座万达城里均拥有定位明确的主题乐园与旅游设施，万达希望达到的目的是通过旅游资源吸引人流，从而带动土地增值，再通过地产销售获取溢价回报。”楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰告诉记者，由于主题乐园是吸引眼球与获取人流的核心，能否营运好，决定了后续地产销售能否获得高溢价。

但从全球范围来看，主题乐园的投资回报期较长，亏钱的不在少数。以总投资超过200亿港元的香港迪士尼乐园为例，项目在开业前7年一路亏损，直至2012年才实现首次盈利。有香港特区立法会议员曾估计，乐园可能要等到2045年才能收回成本。

克而瑞研究报告也显示，目前国内主题公园投资在5000万元以上的已有300家左右，但其中有一定品牌知名度、经营业绩良好的只占10%，七成亏损，两成持平，现状令人担忧。

新型金融工具将大规模使用

由于主题公园具备前期投入大、投资回报期长的特征，如何通过房地产销售实现现金流平衡、缩减回报周期是关键。

万达集团董事长王健林曾透露，万达文化旅游城资金来源于三个渠道：自有资金、银行贷款和一部分物业预售。在每一座万达文化旅游城内，均拥有相当比例的商铺与住宅物业，这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

但欧阳捷认为，大型旅游地产项目往往位于城市边缘地带，开发商如果在主题公园与旅游设施尚未成熟时便急于销售地产，受制于区域人气荒凉，项目也缺乏旅游效应，产品只能靠低价出售，企业无法获取溢价利润，这对后续的旅游设施滚动开发会带来沉重的压力。“对于超大型旅游综合体而言，往往是高投入、高产出、高风险，如果现金流控制不好，资金链很容易出现断裂的危机，”黄文杰向《每日经济新闻》记者表示，正因如此，需要通过金融手段降低开发商的资金压力：一方面，运用众筹等方式解决开发商的资金投入问题，同时也能带来一大批潜在消费者，众筹有望成为旅游地产的一项重要融资模式；另一方面，积极引入私募基金甚至运用房地产信托基金，让开发商能转型轻资产的营运模式，集中精力将旅游资源做好，通过区域价值提升带动房价上涨，从而获得溢价回报。

事实上，王健林早在去年下半年，就提出要发展万达的金融业务，并透露已经注册申报成立了一家注册资金300亿元的财务公司。一旦万达的金融业务迅速推进，那么类似绿地“地产宝”这样专为大型地产开发、运营融资的金融类产品推出就只是时间问题。万达通过众筹或房地产基金融资显然不会有太大难度。