华侨城计划轻资产扩张 年内将新开2～3家欢乐谷

每经记者 白亚静 发自深圳

因资本市场融资受阻，执行多年“旅游+地产”业务策略的华侨城（000069，SZ）发展缓慢。不过，这一情况在今年会有所改善，新业务、内外竞争者以及融资渠道的通畅等因素，将使2015年成为华侨城的提速之年。

上月，华侨城抛出80亿元定增方案后，又在投资者活动中表示将加快欢乐谷布局，年内落地2~3家。但是要提速，只定增并不够，还需要资产证券化、轻资产等一系列增强现金流的操作。

股权融资通道打开

在抛出80亿元定增后不久，4月，华侨城便在投资者活动中提出要加快欢乐谷的布局。欢乐谷系其旗下主题公园项目之一，从1998年至今的17年间，仅落地深圳、北京、成都、天津、上海等7座城市。近期，华侨城表示，今年内将争取实现2~3个新项目落地。

突然加快布局脚步的原因之一，即股权融资渠道被打开。

2013年初，时任华侨城董事长的任克雷在年报致辞中表示，由于资本市场融资受阻，丧失股本扩张配合增长的机会，因而只能依靠自身滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合项目。这使得华侨城的债务比例过大，扩张速度一度放慢。

今年1月16日，证监会调整上市公司再融资、并购重组等涉及房地产业务的监管政策，由此，上市房企展开新一轮增发浪潮，华侨城即其中之一。

不过，就目前来看，股权融资似乎只是第一步，仅仅80亿元的定增，仍无法支撑华侨城的扩张步伐。以2012年的福州项目为例，当时华侨城表示总投资额不低于100亿元。而且，定增获取的80亿资金，相当大的一部分将被用作收购华侨城集团项目公司股权（提升对核心控股子公司的掌控力）以及偿债（改善财务结构）。

此外，华侨城的毛利率虽高，但重资产的本质决定了其造血能力一般。华泰证券分析称，华侨城的主题乐园到稳定收益阶段以及后续地产项目开发到可售，开发周期约6~7年。

这使得还在寻找南京、南昌、桂林等地的投资机会的华侨城，必须尽快找到资金。

倚天投资有限公司的投资总监叶飞分析称，因增发审批程序比较长，短期内华侨城在二级市场再次定增的可能性不大，在解决资金需求上，未来可能会学习招商地产和招商银行的合作方式，或者加大银行授信。

如何兼并规模与现金流

多年未买地后，华侨城的净负债率从2011年的125%下降至2014年的53.81%。但在国家层面放出多项旅游利好政策，文旅题材再次火热后，这一思路显然不可持续。

一是，诸多国内房企进军主题公园。2014年，万达董事长王健林提出，中国房地产发展20多年，已经无法产生长期持续稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型，此后该公司推出了万达茂等产品。二是，迪士尼、环球资源等项目在经历漫长谈判后，相继在国内落地。

虽然去年华侨城全年全口径游客接待量突破3000万人次，跻身全球旅游景区集团第四名，但是以世界排名第一的主题公园迪士尼的接待量与营收之间的关系为例，华侨城的表现仍有待改进。去年，迪士尼在全球的11座主题公园贡献了约全公司三分之一的营收。这背后最主要的因素是访客量的支撑。2013年，有关行业统计显示，当年迪士尼总共吸引了1.3亿人次。

竞争对手成几何级量增长，这意味着，想要兼得规模和现金流，华侨城必须有所突破。

叶飞称，“传统领域的扩张也有白天鹅。”2014年6月，华侨城上马智慧旅游电商平台，宣布要在3000万游客人次的基础上做O2O。

华侨城方面也在试水轻资产运营，如天津欢乐谷，只输出管理，赚取管理费用。

另外，在2012年将三地欢乐谷的门票打包成证券资产，并募集了18亿元之后，在过去的两年间，华侨城一直没有进一步的资产证券化动作。不过，该公司表示，未来可能会有更多尝试。