李嘉诚八折甩楼 香港地产十年繁荣走向终结？

区家彦

亚洲首富李嘉诚的一举一动历来备受关注，其做出的每一个商业决策也被视为市场的风向标。自3月份香港特区政府加码楼市“辣招”调控后，向来对市场敏锐的李嘉诚也做出了选择——大手笔降价出货。

邦地产记者了解到，长江实业位于香港将军澳日出康城的新项目致蓝天于日前以八折优惠开售，由于楼盘售价贴近周边二手楼价，首次推出的740套被抢光。

与内地楼市政策环境回暖不同，香港楼市在过去一年涨幅超过12%，房价再三刷新历史新高，迫使特区政府在3月两度出招调控。

考虑到香港经济的未来，想想对市场向来敏感的李嘉诚又抢跑出货，这是否意味着香港楼市将告别曾经的繁荣？

长江实业降价抢跑

据悉，长江实业此次开售的这一新项目位于新界东将军澳小赤沙，由长江实业、南丰发展及港铁公司共同发展。项目原计划在今年内实现销售800~1000套单位，但根据长江实业公布的数据显示，项目在两天内“收筹”达到5100票，超额认购14倍，平均每十五人争一套单位。尽管长江实业在首日开盘增加推货数量，但740套单位在9小时内被一扫而空，单日销售额达到55亿港元（折合人民币约43.5亿元）。

大力度降价促销，是长江实业销售实现逆市飘红的主要原因。邦地产记者了解到，“致蓝天”的首批新货总价约为735.8万港元至1412万港元，单价为9863~12402港元/平方英尺（折合人民币约82918~104177元/平方米），开发商分别为3房及4房单位提供最多18%及19.5%的折扣优惠，以一套总价较低的3房单位为例，折后单价约为8088港元/平方英尺（折合人民币约67939元/平方米），低于同区域的二手房价格。

香港纪惠集团行政总裁汤文亮向记者表示，以往香港地产商在销售新盘的时候，定价往往都会比同区域二手楼价高20%以上，但长江实业此次却通过积极的定价策略吸引买家，导致新盘定价贴近甚至低于同区域质素相近的二手房。在价格相近的情况下，购买力必然会向质素更佳的新盘倾斜。

据汤文亮预计，此次长江实业的降价策略不会是单一行动，预计香港其他地产商也会快速跟进，结果会导致新房售价越卖越低，二手楼市由于客源被分流导致成交被冰封。

香港地产大牛市将终结？

与内地楼市最近一年来陷入调整相比，香港楼市却屡涨不止，房价频频创出历史新高。代表香港二手房价的中原地产领先指数显示，截至3月份最后一周指数收报于140.05点，连续3周创历史新高，该指数不仅在去年上涨超12%，距离1997年的前历史高位102.93点也大幅上涨36%。

然而，市场面临的不利因素也在增加。一方面，为了应对楼市泡沫，香港金融管理局于3月份两度出招，出台包括提高首付比例在内的三项调控措施，大力压缩购房者的金融杠杆；另一方面，香港旅游业降温对经济造成的压力不容小觑，瑞信发布的最新报告指出，因内地游客消费减少，将2015年香港经济增长预测从2.4%下调至1.6%，这对目前高企的香港楼价势必带来压力。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉邦地产记者，虽然目前还无法确定香港楼市是否已经到“顶”，但几乎可以肯定的是强弩之末。随着港府下决定增加市场供应量、美联储退出QE以及香港经济下行压力加大，以往数年支持香港楼市上涨的基本面因素已经发生变化。在不利因素增加的情况下，尽快出货回笼资金成为包括李嘉诚在内的多数大型港资地产商的共识。

投行瑞银日前发表的研究报告也表示，中央政府大力推动内地游客赴港旅游，以及香港联系汇率所带来的低贷款成本，造就了香港十多年地产牛市。随着内地赴港游客的数量减少和香港购房贷款成本的增加，预计今年香港房价将下跌5%~10%，租金则将下降5%左右，香港地产牛市正在走向终结。