改善型产品“得救”一二线城市房企更受益

◎每经记者 区家彦 发自广州

过去数年，由于改善型需求受到调控政策的抑制，导致部分大中户型产品占比较高的房企面临去化难题。随着二套房贷首付下降与二手房满两年交易免征营业税双重利好落地，这类房企有望迎来“解救”。

然而，这并不意味着他们能因此走出泥潭，迎来新一轮发展高潮。新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，在目前房地产需求面临长期下滑的情况下，改善型需求的持续空间有限，短期强刺激也意味着对未来需求的透支，这些企业应该借机出货并优化产品结构。

提振改善型需求

据克而瑞最新公布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，今年第一季度，TOP20房企平均销售金额较2014年同期下降15.37%，仅有6家实现业绩同比增长。

在欧阳捷看来，房地产需求出现实质性拐点，是市场重新陷入低迷的主要原因。从各类型需求来看，首先，由于我国一线城市房价相对于发达国家水平已经不低，投资价值的下降导致投资性需求下滑成为长期趋势；其次，由于我国经济进入后工业化时代，城镇化人口增速放缓导致房地产市场需求不足，加上政策在前几年一直在限制改善型需求，仅仅依靠自住型需求难以支撑起庞大的市场供应。

克而瑞公布的数据显示，2014年前11个月，全国56个重点城市中，60~90平方米面积段的户型成交占比同比上涨2.65%，且以78~80平方米面积段的户型涨幅最大。与此同时，90~120平方米和120平方米以上面积段产品成交占比同比均有所下滑，这显示出中大户型产品在去年面临去化压力。

反映在业绩上，在今年一季度销售下滑的房企中，包括富力地产、招商地产、雅居乐、金地集团等中高端产品占比较高的房企跌幅位居前列。“此次政策的目的非常明确，就是希望提振改善型需求，鼓励这类型买家卖旧房换新房”，欧阳捷说，相对于首次置业买家，改善型买家的资金实力更强，拉动的作用也更明显。由此可见，对于中大户型产品占比较高导致去化压力大的房企而言，政策有助其消化库存的压力。

但并非所有改善型项目都能从中受益，标准普尔信用分析师叶翱行向记者表示，由于大多数一二线经济发达城市此前二套房的最低首付比例高达70%，加上其二手房交易发达，因此新政对于重点布局在这类型城市的房企尤其有利。与之相对，由于三四线城市房地产供应过剩的情况较为严重，加上其人均居住面积较高，新政对这些城市的企业利好作用相当有限。

回归主流客户需求

尽管楼市新政有望让此前定位有误的房企暂时摆脱滞销的困境，但在政策的刺激下，有出现需求透支的可能，如何回归主流客户定位，是房企迫切需要思考的问题。

“虽然房地产需求的高峰期已过，但以婚姻人口为主的自住型刚需仍然是未来市场的常量”，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，目前我国总人口的自然增长率约为6%，根据其测算，未来自住型需求每年能稳定在500万~600万套之间，因此房企只要能抓住刚需客户群定位，未来仍存在可观的发展空间。

在产品定位上，欧阳捷认为，对于一二线经济发达城市而言，由于其房价水平较高，但刚性需求买家资金实力较弱，户型面积过大必然会面临去化压力，因此房企在设计产品时应该是以低总价、低面积段的产品为主流，且需要考虑更多的功能性，比如说设计90平方米的三房；但在三四线城市，由于当地人均居住面积较高且单价更低，因为客户更倾向于“一步到位”，120~140平方米的面积段更适合市场需求。