叶檀：房地产新政宗旨是为了加速去库存

◎每经评论员 叶檀

房地产新政不是为了鼓励投资，而是为了去库存。

3月30日，央行、住建部、银监会推出对二套房首付比例下调的新政，40%的二套房贷款首付比例，力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，调整力度同样很大。

对于新政，有人推测，一、二线城市的房价短期内或将上涨10%。事实上，确实一些楼盘开始试水涨价。

但必须认识到，这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求。去年一些地方对楼市政策放宽，主要是从首套刚需住房出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是房贷还是税收的调整，都为改善型需求提供了最大的便利。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售。以一线城市一套二手房成交价200万元计算，调整前须支付120万元首付，调整后只需支付80万元，首付降低了40万元，将极大释放潜在的改善型购房需求。

以上海为例，从统计数据来看，目前购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右的购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，而新政使得改善型购房者无需先卖再买，能自动享受40%首付比例。

新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也应被鼓励。

企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014年度万科业绩推介会上表示，“不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来最低的水平。

不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，或者从开发商向全产业链服务提供商转型，甚至是向风险投资家变身。

对房地产政策也好，对开发商也好，今年都应该把握两大关键词——去库存和转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

中国房地产去库存必须与户籍制度改革和城镇化相配备，否则很难改革到位。

3月24日，北京市住房保障办公室发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房；保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚，再申请保障房取消“满3年”的限制。

上述政策微调出发点是好的，但容易让人误解。保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的，前提必须是中低收入人群。现在已略有变化：去年6月底出台的《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》规定：保障房购买资格以无住房为唯一标准。

对照之下，微调之后的新政引起市场议论：已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可参与新家庭申请保障房，该政策有可能产生变相鼓励保障房家庭的子女婚前不要买房的效果，以帮助他们进入保障房领域解决住房问题。

如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，假设外地人在外地有房，还是可以在北京申请保障房，这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房采取封闭运行，没有投资功能，该户家庭占的这个便宜不算太大，但也足以让两夫妇安稳过日子。

上述政策微调有可能造成保障房资源的浪费，一方面是城镇无户籍无居住证无房户，需要保障房而得不到；另一方面是户籍内居民开始具有“挥霍”保障房资源的机会。假如房地产新政不与户籍改革配备，就可能导致资源错配的结果，并且让库存无法有效出清。