新城控股5.8亿拿地布局成都 全国建40个综合体求规模

欧阳捷

每经实习记者 王婷婷 发自成都

3月27日，新城控股旗下新城万博置业有限公司通过拍卖方式，以5.8亿底价获得成都龙泉驿区一宗235.6亩的商住地块，楼面价近1200元/平方米。《每日经济新闻》记者注意到，这是主打长三角地区的上市公司新城控股，第一次进入成都拿地，也是其在西部地区的首次布局。

新城控股品牌部媒体公关经理韩海沫告诉记者，作为西部代表城市，公司将在成都开发城市综合体项目。此次拿地在“全年商业土地储备拓展超10幅”的计划中，成都项目也是其“2017年40个商业综合体”的布局项目之一。

成都业内人士指出，龙泉作为成都近郊，地理位置和地价的性价比相对不错，但成都整体商业体量倾向饱和，企业进入需经前期切实考察，在资金等方面也要有足够实力。

选择潜力区域拿地

根据土地出让条件，地块兼容商业占比不小于25%且不大于35%。根据地块可建面积（48万平方米）计算，地块上建项目商业占比不少于12万平方米。

韩海沫回应《每日经济新闻》记者称，拿下这宗地块的确是往城市综合体方向打造。其表示，成都是西南地区的代表性城市，新城控股去年就开始在成都调研和考察。

记者上月实探地块了解到，该宗地所处位置是龙泉驿区龙泉街道龙工北路以北，紧邻地铁2号线东沿线书房站，周边已有艺锦湾、皇冠国际社区等楼盘，物业形态涉及普通住宅和豪宅产品。

但目前地块三面规划道路尚未修通，周边交通配套也有待升级，区域目前的商业配套也多为传统底商和永辉、伊藤洋华堂等商超。

不过，记者从龙泉驿区公众信息网了解到，地块所在区域属于龙泉六大商圈之一的皇冠湖现代服务业聚集区，区域定位为龙泉驿区中央商务区。区域将布局奥克斯龙泉商业广场、龙泉世豪综合体、森悦中心、湘银大厦等商业体，区域综合商业体之间发展空间与竞争并存。

“龙泉驿区虽然规划商业项目较多，但它在成都近郊区域中还算比较值得打造的。”全经联四川分会秘书长何良栩告诉记者，新城控股试水龙泉驿区应该还是经过深思熟虑的。一方面龙泉驿的地价比主城区低很多，同时新城控股应该也瞄准着区域的潜力和商机。

何良栩也指出，由于成都商业体存在同一时间推出很多同质化产品的问题，新城控股需要通过融资渠道多样性等方式来扛过这一段城市消化库存的过程。

试水龙泉驿后，新城控股会否在成都进行第二次布局？

韩海沫则表示，新城控股有稳定的拓展节奏，基本上每年有8~10块地的拿地计划。在这次拿地之后，是否还会在成都拿地，要综合调研结果考虑，看地块各方面是否合适。

新城控股计划规模取胜

“今年新城控股新增设了3个战略投资部门专门用于商业地产的前期拿地和规划，预计2015年商业土地储备将拓展到10幅以上。”在今年初的媒体会上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

记者从新城控股官方网站看到，除成都以外，其目前已布局了上海、常州、苏州、无锡等14座城市。2013年至2017年集团的城市布局战略为“1+3”，即由目前的长三角区域扩展至珠三角、环渤海和中西部地区。

“其中，商业地产方面，从2008年到目前，新城控股发展了13座‘新城吾悦’系列广场，目标是到2017年开业15座吾悦广场，在建25个购物中心，持有商业面积超过300万平方米，截至2017年的商业综合体将达40个，销售规模超过500亿元。”欧阳捷向记者指出。

在他看来，白银时代的商业地产仅剩10年的发展空间。新城控股商业地产计划在2030年完成全国化城市战略布局，加速开发、抢占市场势在必行。

目前新城控股采取的是“5高”战略，即“高强度投资、高增长市场、高适销产品、高资产周转、高组织效能等”。在对全国的加速布局中，记者注意到，新城控股披露的2014年财报显示，2014年集团累计实现合约销售金额245.1亿元，同比增长18.8%，超过全年目标，提速较明显。

但银行及现金等物价账面值24.7亿，减少35%。由于单位成本的增加，集团毛利率18.7%，比例偏低，且同比降低22.5%。同时，权益持有人的核心盈利7亿元，同比下降26.4%。集团净负债权益比也同比上升61.1%（为52.6%）。不过，年度资本化优先票据利息的增加，使得新城控股在2014年的融资成本净额同比减少65.6%，为1.4亿。

“房地产在未来还是要有规模取胜，有规模才有行业地位和话语权。”欧阳捷认为，净利润水平往下走是现在整个行业的现状，必须要提高质量做出盈利和投资人回报。但同时，规模也然很重要。“没有规模，排名下滑，银行评级下滑，供应商和合作方就可能减少，政府不看重，银行评级下滑，还有什么资本呢？”