是什么阻挡了万科住宅产业化进程

◎每经记者 白亚静 发自深圳

像造汽车一样建房子，这并非痴人说梦。不过，住宅产业化并不是简单的“搭积木”，而是要建立统一的模数、流水线量产通用部件、进行标准化设计，最后再将各种零部件拿到工地组装。

生产方式的转变使得建造工期大幅缩短、品质提升，无疑是以高周转为运营模式的房企的福音。然而，目前整个行业的住宅产业化进展缓慢。

这一状态或将因楼市进入下行空间而出现变化。市场对品质要求的提升，以及政府提供的优惠政策，使得相当数量的房企开始探索住宅产业化。

产业链配套不完善

万科推进住宅产业化由来已久。第一个真正意义上的住宅产业化项目——上海浦东万科新里程，早在2007年即已开工。但万科的产业化进程缓慢。截至2014年，累计实施了住宅产业化技术的建筑面积有700多万平方米。而2014年一年，万科的销售面积就有1800多万平方米。

万科作为先行者所遭遇的问题，其实是整个行业处于培育期的缩影。

万科建筑研究中心高级专业经理杨高飞向《每日经济新闻》记者表示，之所以没有全面推进，与一些地方缺乏构件厂资源有很大关系，并不是所有地方都适合上马住宅产业化项目。

去年，记者在万科东莞住宅产业化研究基地看到，所谓预制构件即在生产车间内，将钢筋放入标准形状的模具，然后再浇灌混凝土，直接生成柱、楼梯、楼板、墙面等，产品类别很广，甚至包括花坛、石凳等园林配景。

深圳市建筑科学研究院副院长刘俊跃表示，住宅产业化进展缓慢的主要原因在于产业链配套不完善。

据记者了解，国内构件厂的技术、产能水平参差不齐，规模较大者如北京建工旗下的构件厂，技术在行业内处于上流，但多承接利润较高的政府基建工程，规模较小的又无法满足房企需求。

为何推高建造成本

黄金时代，由于行业毛利高，市场对卖方有利，很多开发商对推广住宅产业化的意愿并不高。

宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟称，当市场转向白银时代后，建筑、人工成本以及市场对品质的关注，使得房企开始聚焦住宅产业化。

虽然住宅产业化的本质之一是降低成本、加快资产周转率，但由于产业链不完整、生产规模小、标准混乱，在初期房企的建造成本并没有如期下降，反而上升。

在万科2007年的上海项目中，王石曾表示，土建成本比原基础增加了40%，如果规模达到10万平方米，这一数字可从40%下降到25%。

8年之后的今天，住宅产业化的建造成本仍略高于传统建造方式。据记者了解，预制构件多是自主报价，由于工艺、管理差异，价格并不相同，由于这些部件量大价贵，所以对建造成本影响很大。

据悉，日本住宅产业化的组装比例平均在65%，这一数字过低，对房企而言不合算。

万科公布的一系列信息可见，从PC外墙、预制楼梯到轻钢龙骨石膏板隔墙，其组装的部件正逐步增加。但目前并没有数据显示，其组装比例有明显提升，不少项目采用工业化的生产方式仅在提高品质、解决渗漏等问题。

建筑工业化的基础是设计标准化，设计标准化的基础是模块化、模数化。万科广深区域本部副总建筑师在推介住宅产业化时表示。

于维伟称，成本高的原因之一是现有标准不统一，没有国标、行标，各种户型尺寸不一，使得模板数量大幅提升。

此外，预制构件的生产特性更影响到房企的命根——现金流。一方面，采用预制构件后，虽然整体工期缩短，但对于主体结构的工期影响甚少，这使房企无法大幅缩短从拍地到预售的时间，回款速度并未明显加快。另一方面，由于预制构件已提前做好，房企付款的时间反而会提前。

这一情况或将在深圳有所改观。去年11月，深圳市政府发文称，今年起，产业化住宅可由主体建设到2/3预售，改为建设到1/3。

试点项目成本高，不可避免需要依靠传统项目来摊薄。但企业放在第一位的肯定是股东利益。不少业内人士曾多次呼吁政府增加住宅产业化的补贴。

去年，深圳市政府提出，对自愿实施产业化方式建造的企业，将给予3%的建筑面积奖励。而北京、上海、合肥、沈阳等地也都出台各类优惠政策。