另类的房地产融资！怎样靠房屋租赁合同借钱？

出处：邦地产

记者：区家彦

未经许可，请勿转载

日前，邦地产独家报道，去年获得雷军1亿元投资的YOU+国际青年社区，宣布与P2P公司懒投资达成合作，通过将YOU+未来获得的租金现金流，转化成固定收益项目卖给投资人的方式来募集资金。

随着住建部在今年提出鼓励房地产企业“转售为租”，这种另类的资产证券化模式能否减轻房企持有物业的压力，引发了业界的广泛关注。

海外的例子：黑石的包租公生意

在国内，长租或者短租公寓有点类似草根创业，经营者的资本实力看上去都不强。可是，在国外，就是看上去高大上的黑石，也做过包租公。而它还通过将租赁合同的租赁收益权卖给过投资者。

目前最流行的资产证券化模式是Reits（房地产信托投资基金），它的原理是把流动性较低、拥有稳定租金收益的房地产物业，以发行证券的方式将所有权出售给投资者。如此，开发商可以一次性收回投入的资金，而小型投资者则可投入少量资金，分享物业的租金收益与物业增值。

与Reits不同的是，租金证券化的基础资产不是物业的所有权，而是该项物业未来几年的租金收入收益权。

邦地产记者了解到，利用租金证券化进行募资，最有名的莫过于美国著名PE巨头黑石，它在2013年初起在美国斥资超过78亿美元大规模收购止赎屋（是指由于断供被抵押权人收走拍卖的房子），然后把这些房子重新装修并统一出租。随后，黑石和德意志银行合作发行全球首只房租支持证券，以未来租金收益做担保，由德意志银行负责打包为债券并推向市场。

在国内，海印股份也曾有过类似的尝试，公司在2013年发布的资产证券化计划中，便是以公司旗下管理的15家商业物业五年内的租金收益权为基础资产，公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金，而投资者则通过购买资产证券化产品，以还本付息的形式获得未来收益。

缺点：融资额有限

“对于优质的租赁型物业而言，它的未来现金流很稳定且有保障，理论上而言是非常好的证券化标的”，礼德财富CEO洪凯彬向邦地产记者表示，但硬币的另一面是由于它的基础资产仅是租金收益权，保障性低于拥有物业所有权的Reits。更重要的，在我国租金回报率偏低的情况下，通过租金证券化所募集到的资金量非常有限。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉邦地产记者，如果把住宅物业与商用物业的租金回报率设定为3%与5%（这在国内已经是相对较好的水平），然后把物业未来五年的资金进行证券化融资，由于证券化的过程中是需要质押率（即募集的资金量低于基础资产），考虑到目前普遍的质押率为60%，即上述住宅与商用物业通过租金证券化募集的资金约为物业市值的9%与15%。

“由此可见，对于拥有物业所有权的开发商而言，考虑到房地产开发建设所需要的巨大资金量，通过租金证券化融资得到的资金量非常有限”，欧阳捷说，当然，对于那些不希望转让物业所有权的房企，或者采取“二房东”商业模式的企业而言，租金证券化可以作为一个补充性的融资渠道，但在目前的情况下很难成为主流的融资模式。

事实上，黑石成功采用租金证券化有其特殊性，它在大量购入止赎屋的时候美国房价处于低位，由于不少在次贷危机中被迫出售物业的美国人需要租房，从而产生了大量需求，导致物业的租金回报率相对较高，美国的超低利率环境进一步提升了证券化产品的回报吸引力。与之相对，在国内房地产市场，资产价格较高但租金回报率较低，加上社会无风险利率高企，这都成为了租金证券化推行的障碍。

“当然，中国进入降息通道的趋势已经很明显，未来三年内社会无风险利率必然会持续下降；同时，房屋价格的调整有助于提高租金回报率，从长远来看，租金证券化还在酝酿着机会”，洪凯彬说。