谁能分食110万套棚改房市场“蛋糕”

◎每经记者 杜冉乐 发自成都

按照李克强总理政府工作报告的内容，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。政府工作报告还提及，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这与去年11月住建部发文鼓励地方政府回购商品房的政策一脉相承。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示，加快棚改步伐与降低保障房门槛，本质上会增加安置房需求，未来新获批的单纯保障房建设用地会减少，要么采取房企配建形式，要么采取回购商品房。在吴丰看来，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略的一部分。

消化部分商品房库存

西部某省住建厅住房保障处负责人透露，以前地方更多是给予实物保障，而现在更多强调货币补贴。在他看来，货币补贴措施可增加受保障人群对市场存量房的吸纳度。

在保障房开发上，由于区位较偏、配套不齐或门槛较高等原因，近年来屡屡被曝出空置等问题。有业内人士猜测，为什么不可以进一步降低保障房申请门槛？如此一来，消费者可以更多通过保障房解决居住需求，而不用再进入新房交易和租赁市场。

那么，“棚改”到底该怎么走？会不会与回购商品房产生抵消效应？

吴丰解释说，“棚改”本质上会增加市场的购房需求，原来棚户区非常拥挤，现在改造成大型舒适社区，居住密度降低了，除了回迁安置一部分居民之外，另有一部分拿着补贴金会选择到其他区域购房，或参与政府回购的商品房。此外，单纯的保障房建设用地的供应已经越来越少了，较多的是房企配建模式。

今年3月初，成都青羊区大安路一号地块近29亩的棚改土地首拍失利，该地块被业内称为成都市一环“宝地”。业内知情者透露，流拍原因主要是该地块返迁安置条款较为严苛，没达到房企的预期。

赚钱难制约棚改力度

中国城市产业发展联盟主席陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区里配建，有的可能是区域配建，地方政府并没有出资。”

对于棚改地块的房企配建模式，房企在拿地时已确定要配建的比例，配建部分要按期、无偿交给地方政府，配建支出也需要商品房部分的销售补贴。

记者注意到，目前各地“棚改”或“旧改”中，主要以各地所属的城投类公司为主，比如渝开发；或与地方政府关系较为密切、在一二级联动开发上有丰富经验的房企，比如美好集团（名流置业）。

“前期土地整理涉及拆迁、资金等很多问题，因为不怎么赚钱，所以制约了‘棚改’的开发力度。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩表示，很多开发商不想做这一块业务。

据《中国建设报》报道，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改安置房的总投资可达到40%，此前这一比例仅20%。而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房需求。以60平方米/套计算，回购100万套也只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。

在陈宝存看来，地方政府没有回购商品房的能力，并无实际意义。何良栩亦认为，商品房的成本已偏高，开发商不可能以低于成本的价格把项目卖给地方政府。

对于商品房的回购和棚改，吴丰表示，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略中的一部分。