毛大庆离职“硬币”的另一面：产业地产上位 商业地产成万科弃儿

出处：邦地产

记者：白亚静

对于自己的离职，毛大庆向万科方面的解释是"创业"，是去做"自己想做的事"。

然而，硬币的另一面，很多人可能忽略了。万科正将非住宅业务的重点发展方向，从商业地产转向包括产业地产在内的"新兴非住业务"，这也许也是导致毛大庆最终决定离开的一个重要因素。

对于出身凯德置地，并在商业地产领域长袖善舞的毛大庆来说，非住业务的内容转型，一定程度上缩小了他施展抱负的空间。

万科商业地产陷入瓶颈

2014年，万科总裁郁亮表示，未来十年商业会像住宅一样，成为万科的一个主要业务，届时，住宅业务在万科的占比，仅保持五成以上。

业界最初听闻万科"轻资产、重运营"的商业运营思路，即在毛大庆主导的北京金隅万科项目上。

彼时，在毛大庆主管的商业管理部负责下，万科商业地产分批将多个商业物业项目打包，出让股权，进行运营试验，如与凯雷合作成立资本平台公司，与东方藏山资产管理公司试水社区商业REITs。

这不禁给人以错觉，毛大庆似乎正在商业地产领域大展拳脚，商业地产是万科向万亿公司进军的方向。

但事实上，不论在行业还是在万科内部，商业地产的发展空间都正在进入瓶颈。

高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥对邦地产记者说，现在整个大环境的商业地产都处于过剩状态，长期来看，虽然一线城市的过剩情况可以在一定时间后得到消化，但是增长速度肯定要降下来。

在万科内部，"从方向上看，新兴非住业务重于传统商办（商场、写字楼）"，万科集团董事会秘书谭华杰向邦地产记者表示。

谭华杰介绍，产业地产只是万科"新兴非住业务"的一部分，未来万科将围绕物流地产、创业产业园、以运动为主题的度假项目这三个方向快速发力。

"新兴非住业务"的尝试权，并不在现已独立运营的万科商业地产公司手中。谭华杰称，"各地都在尝试"。

这意味着，住宅产品达到2000亿元销售规模之后的万科，发展重点并不是毛大庆所擅长的商业地产，而是包括产业地产在内的"新兴非住业务"，就目前情况来看，这一发展引擎掌控在万科各个地方公司手中。

新兴非住业务可能单独上市

早在辞职之前，毛大庆就已不再担任万科商用地产负责人。去年底，他与时任北京区域总经理的丁长峰职务对调。

因此在万科内部看来，毛大庆的此次离职，对于万科商业而言，"没有任何实质影响"。

今年初，现任万科商用地产业务负责人的丁长峰曾表示，未来商业、度假、养老等新业务将作为万科创造市值的业务独立发展，或单独上市。

然而，就目前而言，万科的"新兴非住业务"尚处在培育期，重点发展的三个方向虽已在不同程度上有所尝试，但是具体的商业模式还未确定。

据悉，以运动为主题的度假地产已有吉林滑雪项目、三亚度假公园、惠州度假区在运营，物流地产主要是万科总部负责，创业产业园两个项目（前海公馆、留仙洞产业基地）都在深圳。

去年9月，邦地产记者在前海公馆看到，该项目除了整租给一些金融机构之外，还设置了零售出租的办公间。

谭华杰称，像前海公馆这样的创业产业园的定位，主要是为创客、小微企业提供产品。他表示近期将有推广计划。

不过，创业产业园的盈利能力如何，现在尚未可知。

前海企业公馆市场部招商总监何岚曾向记者表示，由于前海附近写字楼数量少，所以前海公馆的招租很顺利，租金与深圳甲级写字楼持平。