唐学斌：彩生活客户转化率超40% 要做全球最大物管公司

每经记者 白亚静 发自深圳

中国物业市场很大，整个市场存量超过250亿平方米，此外，每年还有8亿～10亿平方米的增量。而且，这一市场极为分散，物业百强企业平均管理面积为1500万平方米，90%以上的市场都是在中小型企业手里。因而，在彩生活CEO唐学斌看来，彩生活的规模发展有广阔空间。

2014年，彩生活快速扩张，管理面积从不到1亿平方米拓展至2亿多平方米，并将很快在管理规模上超越全球第一大物业管理公司世邦魏理仕（目前为2.6亿平方米，平均增长速度在1个百分点）。 

其中，彩生活新增加的小区有近60%为收购所得。但正如唐学斌所说，收购的物业公司以及小区参差不齐，改造需要时间。

2015年，彩生活将采取怎样的扩张逻辑，又将如何面对行业内的竞争者？彩生活上市之后首份年报出炉之后，今天（3月5日）举行了年报媒体会。《每日经济新闻》记者在现场向唐学斌提了六个问题。

问：在基础物业的服务质量与社区增值服务（O2O平台）用户基数之间，彩生活如何平衡扩张速度？

答：就线上而言，“改造好一个小区，上马一个小区的彩之云（彩生活开发的O2O 平台app）”。

越简单的背后，有着越复杂的经营管理内容在支撑。如果不是彩生活的小区业主，或者彩生活在当地没有建立起相应的服务，那么就用不了彩之云。彩之云是一个柔性的系统，不同城市的服务不一样。

总之，互联网平台不是一天能成熟，需要迭代思维不断增强。

另外，在线下，由于社区改造很难，压力很大，所以我们2015年的扩张新举措是——同花样年等开发商一起，打造彩生活。我们决定和在全国排名50名上下的开发商合作，把传统卖房子改为卖70年的服务，就像苹果手机一样，不只是卖手机，还要卖服务。

问：未来有什么并购规划？

答：收购了开元国际之后，我们有2.4亿平方米（管理面积），以近四年100%以上的发展速度看，我们将很快在管理规模上超越全球第一大的物业管理公司世邦魏理仕（目前为2.6亿平方米，平均增长速度在1个百分点）。 

不过，这绝不是简单的规模扩张。在一个城市内，我们只收购一两家有影响的物业公司，以他们为起点，通过传统方式去承接其他小区。

重庆、浙江、山西、山东等地，我们还都没有进入，这是未来收购的主要方向。至于已经进入的城市，则会通过全委的方式扩大在当地的比例。

去年我们制定了一个“百城千万”计划，拟进入100个人口规模比较大的城市，达到每个城市管理1000万平方米，覆盖10万家庭、30万人口，这相当于韩国的人口规模。

问：物业公司属于轻资产运营，收购时如何估值？

答：不能按照传统的估值方法，要按照内涵报酬率，按照彩生活的模式才能估值，否则无法给出一个估值。

像收购开元国际，如果算PE，那的确很高，不过那是因为这家企业很优质。2014年绝大多数的收购代价都很低。

问：彩生活O2O平台的用户数量目前有多少，转化率如何？未来目标是什么？

答：目前彩之云的用户超过128万户，活跃用户超过50万户，客户转化率为40%，高于一般的互联网企业。

未来目标是200万个用户，转化率达到50%。

问：彩之云采用了什么推广模式达到这个用户规模的？

答：不是说下了彩之云这个软件，就能提供服务。比如，在深圳有3万家商户进入彩之云，上千名维修工进入e维修（彩之云的一款垂直应用），这意味着有相当数量的地推人员在做。搭建好了平台，我们就可以在社区业主缴纳物业费或者停车费的时候，面对面的将产品推荐给他们。

问：如何应对行业内的竞争者？比如其他传统物业公司以及O2O企业。

答：目前，彩生活是国内最大的物业公司，与其他传统物业公司相比，管理面积差着一个数量级，我们的管理面积是9位数，排名第二的物业公司仅是8位数。

另外，绝大多数的中小型物业公司正处于成本逐渐上升、收费却仍然很低的状态，管理水平差，用户不满意，盈利能力单一，这些企业有很多正在亏损。

未来，我们会与很多O2O企业合作打造智慧社区，我们的合作方式与马云的方式不同，我们不止是建平台，还要建生态圈。因为我们每天会和业主面对面，所以必须要和提供服务的商家更加紧密，保证他们不能卖假货。

另外，我们的平台不仅有物业服务，还会提供房屋出租、买卖服务。

总之，彩生活是一个天然的O2O 入口，可以与很多垂直的O2O应用合作，与很多基于社区场景的互联网企业合作。

 

附：

一、关于花样年业绩：

◆花样年2014年实现合同销售金额约人民币102.14亿元，超额完成全年100亿元销售目标，再度跻身全国房地产企业百亿俱乐部。

◆3月3日，花样年公布2015年2月销售业绩，当月实现合约销售面积5.669万平方米,合同销售金额约人民币4.71亿元，同比分别增长35.38%和107.51%。2015年1至2月，花样年累计实现合同销售面积约13.34万平方米，合同销售金额约人民币10.03亿元，同比分别增长90.62%和153.28%。

◆花样年2014年净利润约人民币13.72亿元，同比增长18.8%。

◆花样年2014年毛利率为38.4%，超过行业标杆中海地产，堪称行业翘楚。

备注：万科2014年前三季度毛利率30.1%；德银报告预测，2014年中海地产毛利率会介乎30 %至35%。

◆财务状况颇为稳健。截止2014年年底，花样年的银行结余及现金约为人民币46.53亿元，与2013年年底相比，同比增加28.1%；凈负债比率由大幅下降18.1个百分点至86.7%。

二、关于彩生活业绩：

◆2014年彩生活实现营业收入约人民币3.89亿元，同比增长67.0%。彩生活的收收益主要来自：一、物业管理服务；二、工程服务；三、小区租赁、销售及其他服务。年内收益增长主要源于总计算收益的建筑面积增加及集团提供小区租赁、销售及其他服务量增加。其中，物业管理服务收入约人民币2.36亿元，同比增长72.7%；小区租赁、销售及其他服务收入约人民币6530万元，同比增长46.3%；工程服务收入约人民币8770万元，同比增长69.8%。

◆2014年彩生活实现毛利润约人民币3.1亿元，同比增长115.7%。2014年全年整体毛利率由2013年的61.6%上升18个百分至79.6%，主要由于各项业务毛利率维持高水平，及高毛利率收入占比提升所至。

◆公司拥有人应占纯利同比增长228.3%，至约人民币1.457亿元。

◆截至2014年12月31日，彩生活的银行结余及现金约为人民币6.87亿元，较2013年年底猛增370.2%。

◆彩生活业务覆盖范围已延伸至中国109个城市及海外1个城市，而本集团在有关城市订约管理796 个住宅小区，并与469 个住宅小区订立顾问服务合约，合约管理建筑面积合共超过2亿平方米。

◆2015年年2月16日，彩生活斥资3.3亿元收购高端物业巨头开元国际100%之权益，是迄今国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例。此前2014年11月彩生活成功收购新加坡Steadlink Asset公司，首度进入国际物业管理业务，取得了海外物业管理的经验。（据新浪房产）