出租率仅80% 香港私募上海项目临大考

每经记者 卢曦 发自上海

上海核心商业区静安寺附近，一个名为“晶品”的商业项目即将于5月全面开幕，而其购物中心底层和顶层的餐饮部分商户已对外营业多时。晶品的掌舵方为丰泰地产投资，系香港一家房地产私募基金，晶品是其在内地的第一个项目。

高纬环球的数据显示，晶品首层租金的对外报价为55~60元/平方米/天。戴德梁行2014年第四季度研报显示，晶品在南京路上的“邻居”--恒隆广场的首层租金是112元/平方米/天，静安嘉里中心是80元/平方米/天。

相对便宜的租金并没有为晶品带来很高的出租率。晶品市场部负责人回复《每日经济新闻》记者称，目前晶品的整体出租率为80%。仲量联行的统计显示，上海2014年第四季度核心商圈的空置率在8.7%左右。

整体出租率为80%

2014年10月，“晶品”购物中心餐饮等部分商户宣布开业。

晶品所在的地段，属于上海最顶级的静安寺商圈。附近不仅有刘銮雄麾下公司在内地投资的久光百货，还有芮欧百货以及赫赫有名的静安嘉里中心、恒隆广场等，且不乏希尔顿这样的五星级酒店。这一兵家必争之地，多年来已经很难找到空地新建项目。

晶品是由原静安小亭改建而来，此前归属静安城投，丰泰投资参与重建，此后买下项目的全部股权。整个项目包括购物中心和写字楼。

2015年2月，《每日经济新闻》记者获得来自高纬环球的一份统计数据，披露了晶品的招商进展。高纬环球方面向记者表示，数据来自该公司的多方调查。其中，B1和B2层出租率90%左右；1至4层50%；5楼70%；6至7楼100%。

2月中旬，记者以高纬环球调查的数据向晶品方面核实。晶品市场部负责人回复称，目前晶品的整体出租率为80%。对方没有回复分层的出租率情况。至今还未开放的1至4楼，只确定了快时尚品牌Forever21将入驻。

实地探访后，记者发现，晶品地下楼层的商户入驻情况较好，少数空铺也被精心地妆点起来，没有空旷之感，高楼层餐饮生意尚可。

然而，卫民不动产蔡为民评论认为，晶品先开顶楼和底楼的模式“非常不合理”，在长达半年多的时间里，商场中间楼层封闭，不利于客流的引导。采取这样的开业方式可能是因为餐饮部分招商更容易，而1至4楼其他业态的招商需要花更长的时间。

租金低于周边

晶品的租金水平如何呢？高纬环球的数据显示，晶品B1的平均租金为30元/平方米/天，但也有少数商户达到50元/平方米/天，业内最为关键的指标“首层租金”的对外报价在55~60元/平方米/天。

对于这一系列数据，晶品市场部负责人表示，涉及与商户的关系，未予置评。

与高纬环球公布的晶品首层近60元/平方米/天的数据相比，南京西路上的“邻居们”租金水平更高。根据戴德梁行提供的2014年第四季度数据，恒隆广场为112元/平方米/天，静安嘉里中心为80元/平方米/天。

“由于晶品项目招商周期略长，所以租金水平参差不齐。”高纬环球方面这样评论。蔡为民评论认为，晶品位于愚园路常德路口，并不在南京西路上，如果租金水平略低也在情理之中。

上海道宾商务咨询首席顾问萧长明告诉记者，一般购物中心试营业时间约一个月，有时会略长，如果晶品的试营业长达半年以上，“周期是比较长的”。

对此，晶品市场负责人表示，晶品采取的是分批开业的方式，之前并非试营业。晶品针对的是白领消费，主打快时尚，不会像附近其他购物中心那样主要引进奢侈品。

投资回报能否达到私募预期存疑

资料显示，丰泰地产投资公司是一家独立管理的私募股权不动产投资企业。2002年由朱惠德与李启耀共同创立，锁定泛亚洲一级市场价值投资机会，尤其侧重大中华地区与日本。公司成立以来共募集大约20亿美元的股权基金，致力于亚洲住宅、零售、办公大楼与商业不动产的投资与开发，管理资产超过45亿美元。

晶品是丰泰在内地的首个项目。在香港市场空间有限的情况下，地产私募“北上”在香港成为趋势。丰泰官网对晶品有不少着墨，重视程度不言而喻。晶品收购日期是2007年9月，物业类型为“一级零售不动产”和“甲级写字楼”，总值10.67亿美元，在2012年12月取得建地使用许可。

浙江杭州一位关注房地产私募的律师告诉记者，20亿美金募集规模非常大，在房地产私募领域并不多见。总值超过10亿美元的晶品是个庞然大物，若出租率低、租金水平不高，可能意味着私募未来的退出将面临挑战。

在晶品部分楼层开业近4个月后，整体出租率只有80%，且机构给出的租金报价远较周边低，丰泰的压力显然不小。

丰泰官网上一篇2014年4月的文章引用香港一位与丰泰地产有竞争关系的投资经理的话说，丰泰地产在香港房地产价值达到历史高点、扭头向下之时募资到规模最大的基金。据披露，丰泰旗下多支基金参与投资了上海晶品。

晶品能否给投资人以满意的回报？当时丰泰又向投资者承诺怎样的预期收益？在和投资人签订的协议中又有着怎样的条款？以目前晶品的经营情况，丰泰的多支私募能否顺利实现推出？这些问题正受到业界关注。

《每日经济新闻》记者通过电子邮件向丰泰香港公司询问相关问题，公司转告记者，将由上海相关负责人答复。但后者并未对此回应。