房企融资：玩转渠道与成本平衡术

每经实习记者 黄宗彦 发自成都

一场突如其来的“降准”，一次毫无预兆的“降息”，“央妈的爱”为久旱的楼市注入了新的生机。

在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，2月4日央行降准，将使此前下调房贷利率、调息等诸多“救市”方式效力进一步释放，而3月1日降息之后，购房者每月还贷减少，购房意愿也会相对上升。

“双降”意味着资金释放，意味着贷款利率下调，为一向回款慢、融资难的房企提供了新的融资渠道，并将平衡高居不下的成本。

“双降”托底 楼市有望复苏？

2月4日晚间，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月1日，央行又下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

有业内人士认为，此套组合拳之后，地产业将是最早一批分得蛋糕的行业之一。

细数近些年降准后楼市各项数据，《每日经济新闻》记者发现，一线房企的销售呈明显增长势头。2011年底降准后，绿城中国在2012年实现销售金额约546亿元，同比增长54.7%；恒大地产在同期实现合约销售金额923.2亿元，同比增长14.8%；而万科全年累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

同年，成都土地市场在降准后的反应也较明显，开发商和投资人都停止观望，参与抢地。锐理数据显示，2012年成都土地供应366宗，供应面积24387.37亩，同比增长48%；成交312宗，成交面积24755.4亩，同比增长39%，供应量及成交量呈大幅增长。

在严跃进看来，2015年央行降准，将使此前下调房贷利率、调息等诸多“救市”效力进一步释放。降准将增加商业银行可贷资金，这对释放资金流动性、促进贷款利率下调，有实质性的意义。

对2015年降准后的楼市走势，中原地产首席市场分析师张大伟称，目前一线城市特别是北京的二手房价格已经上行数月，这种情况下，降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

资金改善 “水”到“渠”成？

由于资金链断裂而停工、破产的开发商不在少数，因此降低融资成本、拓展融资渠道显得尤为重要。

在张大伟看来，存款准备金率下调，对极缺钱的开发商来说是好消息，意味着从银行贷款的难度降低，融资的成本降低，房企最困难的时期可能已经过去。

今年1月，证监会就对房企融资条令有了明确表态：对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。取消上市房企再融资的前置审查，不仅使房企再融资效率大幅提高，也意味着房地产市场从多年来的行政调控向市场机制调节转变。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一方面，降息有利于降低购房人按揭成本，促使购房需求，尤其是改善型购房需求持续入市，形成对楼市进一步的托举效应；另一方面，随着信贷的进一步宽松，未来一段时间，楼市将表现为库存消化速度加快、交易量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放。

近日，记者还从乐山万达广场处了解到，商铺的租赁和销售情况也达到了预期。