李宇嘉：不动产统一登记有助缓解“70年之惑”

◎李宇嘉

没有哪项财产像房屋一样，对老百姓来说是如此重要。因此，不动产登记的每一个新动向，都会激起老百姓极大的关注热情。

3月1日，《不动产统一登记条例》正式“落地”，到2015年底，全国将全面换发新版证书。这意味着，《不动产权证书》将取代现在老百姓手中持有的《房地产产权证书》。那么，对于不动产登记，老百姓应该了解哪些、做些什么？

事实上，不动产登记是个法律概念，是国家对不动产权利归属和内容依法予以确认，便于在权利受到侵害或者被征收、征用的情况下，权利人能获得法律救济。因此，保护合法权益和交易安全，是开展不动产统一登记的根本目的。

但是，开展不动产统一登记，网友最期望有哪些方面的影响？人民网近期民调显示，排在前两位的是“倒逼房价合理化”、“防止腐败”，分别占比33.09%和30.27%，而产权保护仅占17.85%。这意味着，老百姓对于为何要开展不动产统一登记，认识上是非常不清楚的。

在不动产登记之前，已经有了房地产权登记。那么，为何还要设机构、建系统并面向亿万百姓再进行登记？这就涉及到“统一登记”这个概念。原来的不动产登记存在登记簿和证书不统一（典型的如房地登记分离）、机构不统一（不同类型不动产在不同部门登记）、登记缺失（如很多房屋只有土地登记记录）、重复登记、登记口径不一、地区间信息不统一，甚至很多不动产还没有登记（如私下里交易或抵债、单位房产转移到个人名下）。

这样，在日常频繁的不动产产权变更中，也就难以避免“一房二卖”、“一地多卖”、重复交易和隐匿房产等侵权行为。登记时，老百姓“跑断腿”、“花冤枉钱”。因此，实现机构、簿册、依据和平台“四个统一”，可更好地保护产权和便利交易。

不管是保护产权，还是制定公共政策，都涉及到不动产信息的利用。那么，会不会不利于居民财产隐私保护？

笔者认为，这些担心是多余的。保护产权延伸的范畴，包含对于财产隐私权的保护，若信息统一了，隐私权反而得不到保护，则与不动产统一登记的初衷背道而驰。《条例》第四章“登记信息共享与保护”指出，只有权利人、利害关系人才可以依法查询，即只有所有人、债权人和抵押银行才有权查询。进一步说，恰恰在信息不透明、不统一、散乱和无人监管的情形下，侵犯隐私权的行为才会泛滥，也才会存在以隐私权为借口掩饰不法行为。

不动产登记后，统一的信息平台能用来干什么？很多人认为是开征房产税。

事实上，统一登记与征收房产税无直接关系，即便没有不动产统一登记，也可以征收房产税，比如对经营性住房（租赁），我国各地此前就一直在征收房产税，从没有中断过。另外，上海和重庆在2011年对新建商品住房恢复征收了房产税，但两个城市并没有开展不动产统一登记。目前房产税征收仅仅停留在立法阶段，很多问题还没有解决。

近年来，国家在私有不动产上的大方向是保护私人财产、尊重产权诉求。笔者认为，不动产统一登记不仅将进一步显化70年产权问题解决的急迫性，而且相比之前，也将为解决这一问题创造更好的条件和环境。

老百姓理解了70年产权这个问题是怎么来的，以及不动产市场化改革以来的进展，就完全不必担心70年后该怎么办。总的一句，土地、房产和不动产等领域的市场化改革、制度创新，都是奔着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入的角度去的。

总之，不动产统一登记来了，这是一项“功在当代、利在千秋”的制度，于行业发展、于市场供求，短期内无实质性影响，中长期内利好行业和楼市发展，属于真正的长效机制。老百姓认准一条即可，该措施是奔着保护合法产权来的，大可不必听信传言而恐慌。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）