中国最大“鬼城”逆袭密码：226家金融机构共用力

曾被认为是“中国最大鬼城”的郑东新区，因为一篇文章，仿佛在一夜间“复活”，也让忧心二三线城市楼市的人们看到了未来的希望。

然而郑州当地很多人却认为“鬼城”复活是个伪概念。“（郑东新区）在郑州以外的人眼里是‘鬼城’，但我们眼里不是。”郑州当地一位房地产业内人士清楚明白地对邦地产君说。

在国内“鬼城”名单上，郑东新区曾多次上榜。截至2013年底，郑东新区100平方公里左右的建成区内，共有人口103万，在郑州市16个县区中，仅次于金水区。

“买鸡蛋都比别的地方贵，这是河南省的富人聚集区。”郑州永威置业副总经理马水旺说，由于房价带动地价，该区域地价也是郑州市最高的区域。

对于鬼城，开发企业唯恐避之不及，而就在去年，该区域甚至出了三宗“地王”。郑东新区涅槃重生的秘诀在哪儿？

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉邦地产君，郑东新区的例子说明，“鬼城”的概念不是一成不变的。随着时间的推移，“鬼城”可以变为富有活力的新城。其他“鬼城”也一样，这需要切实根据当地实际，结合当地资源优势，以居业联动、产城融合为基点去规划、设计，制定相应的政策来促使“鬼城”的转变。

其实，“鬼城”之说是一个误会！

早在2010年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，称其可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方强烈反弹，新区管委会发布数据称，郑东新区CBD入驻率达到90%。

“鬼城”的共同之处，往往伴随着房地产市场的高库存、房价走低、房屋滞销、土地流拍和楼房高空置率。那么，郑东新区是否符合这一标准？

克而瑞郑州机构的研报指出：2014年，郑州市各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来看，郑东新区土地单价最高，为10678.26元/平方米。

上述研报称，进入2014年，郑州市土地市场延续之前的火热态势，土地市场价格持续走高，“地王”频出，普通住宅溢价率达到21.77%。其中金水区、郑东新区居于全市前两位，分别为100.96%和62.29%。2014年全市出了4个地王，金水区1宗，郑东新区龙湖板块3宗。龙湖板块为现阶段政府的重点发展区域，开发商关注度较高，土地竞争激烈，因而导致“地王”频现。

上述郑州当地房地产业内人士表示，郑州属刚需性城市，但郑东新区属于河南省的高端住宅片区，价格在郑州也处于第一梯度。“前几年因为是新发展区域，在认知度方面都相对较低，再加上郑州老城区为二七区和中原区，客户地缘性比较强，郑东形成了‘鬼城’的误区。外地的金融机构来郑东新区了解过，但后来发现不是（鬼城）。”

中国城市经济学会副会长牛凤瑞告诉邦地产君，郑东新区原来也不是真“鬼城”。郑东新区发展到今天，是河南省乃至中原经济区发展的缩影，也是郑州市发展的一个必经阶段。“鬼城”是因为它处在成长阶段，一个新城的成长，要经过房屋建设、聚集人气、产业进驻、基础设施建设、公共服务配套的过程，不能用两个时间断面简单相比。“不去进行房地产的开发、基础设施的建设，不会有今天城市的承载力。”

赵秀池认为，郑东新区“鬼城”的复活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦东也是一个活生生的例子。当初人们流传的“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，早已成为过去。如今，上海浦东也是一个高大上的代表。