2015上市大限迫近 中国新天地押注上海

每经记者 卢曦 发自上海

2015新年伊始，瑞安房地产主席罗康瑞抛出“转租为售”的战略，表示愿意出售瑞安旗下过半资产。

近期，已经独立运营一段时间的瑞安子公司中国新天地披露，将扩大旗下上海新天地的规模。对二三线城市不理想的项目，瑞安果断剥离，对旗舰项目上海新天地，还在继续增加投入。

瑞安力求尽快改善业绩数据，力保中国新天地2015年下半年IPO。

力挺“上海旗舰”

春节一过，距瑞安房地产主席罗康瑞所说的“2015年下半年中国新天地上市”，又近了一步。

《每日经济新闻》记者近日了解到，中国新天地在去年陆续剥离低效资产后，近期在上海又有较大动作。两个新商业项目的入市，让中国新天地的上海旗舰项目规模得到了扩大，似在为上市冲刺。

这两个新项目分别名为湖滨道和新里，湖滨道包括写字楼和商铺，而新里是由新天地原有的一处酒店改造而成的六层购物商场。两个新项目与现有的上海新天地南里北里、企业天地一期、瑞安广场等形成一体，都将在2015年进入运营阶段，贡献收入。

2013年，瑞安单独拆分成立了子公司“中国新天地”，独立运营，旗下管理的项目包括位于上海的新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地等。公司方面透露，目前中国新天地的资产约人民币250亿，达55万平方米，一半已完工，一半在建。

中国新天地旗下项目众多，只有上海新天地最受认可。目前上海新天地的商铺租金高达100元／平方米／天，在上海位于顶级商铺行列。可供参考的是2014年5月，瑞安出售杭州西湖天地，公司透露，西湖天地连续几年的年租金收入均保持在人民币1800万元左右。

两相比较，被剥离的西湖天地盈利水平实在很难让人满意。对于表现不佳的项目，瑞安果断卖出，不再恋战；而对于上海新天地这样的“现金奶牛”，则加大开发力度。

    不过, 湖滨道和新里注入中国新天地后，能否大幅提升中国新天地的盈利能力，进而提高公司未来的市场估值却是一个未知数。此前，《东方早报》报道说，罗康瑞称，要中国新天地以“更为理想的状态”登陆资本市场。

改善业绩迫在眉睫

中国新天地的上市，无疑是最近几年围绕瑞安的一个最大话题。上市成败，关系到能否提振瑞安近几年不够理想的业绩。每次罗康瑞出面，几乎都会被问及此事，2015年下半年，是瑞安官方提出的时间节点。此前多次在回应《每日经济新闻》记者查询时，瑞安方面都强调，上市目标的达成，还要视情况而定。

2014年，瑞安累计合约物业销售额达到97.5亿元，按年减少41%。2015年初，罗康瑞在香港公开表示，要加快售出不良资产，提升效率。瑞安52%资产均可供出售，或置换高回报项目。除了旗舰项目上海新天地，其他项目都可以考虑出售。上海新天地重要性可见一斑。

此前，瑞安方面更回复记者：“公司不再区分核心或非核心的商业资产，以合理的估值、合适价格，加快出售商业资产，以释放利润。”

上海之外，公司开发的武汉天地、重庆天地、岭南天地等，原本都希望可以复制上海的成功，但难言理想。在目前情况下，公司正在改变策略，抓大放小。

肩负旗舰重任，唯一被罗康瑞承诺长期持有的上海新天地正在尝试多种方法以扩大经营规模。新开的湖滨道面积超过16万平方米，包括超甲级写字楼和购物中心。而新里原本是一家精品酒店，从酒店到商铺，利润率大不相同。上海新天地商业总经理刘梦洁则表示，新天地还会有类似二次开发的项目，以商业为主。

罗康瑞表示，如果在目前各方面表现不理想的情况下分拆，新天地上市表现将不够理想。因此，瑞安宁愿先将回报低的重资产售出，让新天地以更理想的状态登陆资本市场。过去一年里，瑞安已先后售出西湖天地、上海虹桥天地酒店及新天地朗廷酒店权益等非核心资产。

罗康瑞透露，认为瑞安业绩改善，要到2016、2017年一些重点项目进入销售才会实现。