现场｜与“小米公寓”刘洋面对面：我不想进入地产

转载请标明：邦地产  

作者：白亚静

前言

2014年11月，邦地产独家报道了小米式公寓--You+国际青年社区，来自各界粉丝的反响之热烈，令本邦始料未及。（回复关键词小米，回顾邦地产报道小米式公寓系列文章）

这个以打造有温度的年轻人线下社区为定位、获得小米科技创始人雷军1亿元投资的青年社区项目，自邦地产报道后知名度直线上升，各路开发商、投资基金都希望与它建立联系以求参观或合作，房地产界掀起了一波“You+风暴”。

我们知道仍有非常多的行业人士希望对You+的线下社区经营模式有更深入的了解，或者提出疑问甚至质疑。

所以今天，邦地产在广州恒大御景半岛酒店举办了邦地产上线以来的第一场线下粉丝活动--“与You+创始人刘洋面对面”的活动，让来自绿城、恒大、远洋等开发商、多家房产机构和媒体的业内人士，一起拷问小米公寓模式。

刘洋

有着一撮可爱与霸气并存的小胡子的刘洋，洋洋洒洒说了一个多小时，而且爆点十足。没等来宾提问，刘洋就自问：“这么些年轻的男男女女独自租房，大家觉得YOU+有一夜情吗？”有观众说：“肯定有！”刘洋称，到目前为止确实没有发生一起。

想知道现场有多热烈吗？只看图是不够的，以下是现场互动实录。

1传统地产商，谁先去利润化，谁才先起跑

传统地产人士：You+利润从哪来？做这种租金只有2000元的和传统地产的高利润怎么比？

刘洋：在地产的黄金年代，传统地产商养成了拿高额利润的思维，觉得这笔利润就应该是你的。

但是，在和万科、万达、富力、绿地等老总聊过后，我发现他们释放了同一个信号：从今年开始，房地产已经进入白银时代，利润不会再高。

因此，我认为哪一个地产商先转变思想，去利润化，哪个才能先起跑。只要做好成本核算，在一定程度上让出利润，慢慢将战略调整顺了，利润自然就有了。

You+和传统地产商不同，我们在核算成本后，再去衡量附加值能做多少，可以定位给哪些人，所以只要能保证一个稳定的投资回报率即可。

传统地产人士：公寓定位为何从“青年公寓”改为“创业社区”？

刘洋：我们做创业社区，是因为有20%~30%的家友是创业者，需要帮助，他们需要朋友的支持以及专业意见。我们做了这个社区，可以提供免费的咨询，还可以使他们和各类专业人士聊天。

未来，我们可能会在一个城市做一个（公寓），或者几个创意社区里面有工作席位，来孵化创业团队。我可以帮他们找投资人。

目前已经确定的项目，有北京苏州桥一个1.2万平方米的大院、天河创意产业园。

传统地产人士：You+在卫生、运营等，是否会交给家友自治？

刘洋：不可能全部自治。会请保洁来保持公共区域卫生，另外也有统一的大扫除时间，家友一起收拾房间。

传统地产人士：DIY对后续的装修品质是否会产生负面影响？

刘洋：租给你，就是你的空间，我们会尊重你。只要不把墙砸穿，砸到别人家就可以。如果需要还原，我决定由我花钱。

2模式要高速复制，核心是人

传统地产人士：裂变时，不同人的做事风格会变，如何保证快速复制？

刘洋：想找那么多爱打麻将的不容易。我的粉丝就是我的工作人员。我找员工，第一是德，同心同德；第二是才，我让喜欢做什么的人就去做什么，至于长出什么样，我也不知道。

现在，每个店的店长都是我以前的家友，他们放弃了之前的工作（来投奔我）。所以，现在说可以复制的原因是，我手里已经至少储备了好几十个店的人才。虽然大家知识结构不一样，但这不重要，管理经验等可以培训。大家爱好多元，但目标一致。

总而言之，高速复制的核心是人。

至于说，现在能复制多少，没法计数，我只希望坚持走下去，每天都在进步。

另外，因为边际效应，我的核心会被稀释，所以复制时不以我为核心，要做分子裂变。就算会走形，走不出这个圈就可以。抓住原则去做，未来什么样，我也不确定，走着看。

3管理：把团支部建在小米公寓里

广东省共青团某常委：如果变成模式，没有原创性，反而就没有文化了，热情是比资本或者市场更残酷的事情。你有人格魅力，你培养的徒弟如何保证？如果能建立更好，希望能联合，阵地共用。

刘洋：我第一个店就有团支部，这不是讲政治。因为由我自己建立一套管理机制没有意义，所以想到借用外力，我们和团组织的思想是一致的。

至于热情，满分10分。如果像您所说我是10分，那我找的人就是10分以上，他们年轻，比我还了解消费者，因为他们本身就是消费者。

把爱给别人，谁都会，但怎么做呢？我认为越松的表面，越有一个缜密的内核。所以我做的是架构，做培训，事先想好一系列措施，让他们没有后顾之忧。我只是一颗火柴，点燃后，再碰撞不同的火柴，火自然便会越烧越旺。

传统地产人士：You+选择合作物业、开发商的选择标准是什么？

刘洋：我唯一的标准就是--相互退让。合作的所有原则在人，大家拿出底线，保证不贪心，就可以合作。至于我想要的，会自己创造，我会拿合作者当神。

4市场拓展及风险：手续不全的不碰

媒体记者：目前You+是否有向三线城市扩张的计划？

刘洋：目前没有，暂时是一线城市的四个城市。杭州只是试点，还没有最后确定。

You+用了三年才浮出水面，说明我是相对求稳的人。没有速度，只求每天往前走就可以，不管后面的追兵，只做最优秀自己，建设更缜密的内核。

媒体记者：以后是否会自己拿地做项目？

刘洋：我们不会拿地，我希望可以专注做运营，而不是产业链，以后会找更多合作者，比如政府、基金、开发商等，我只来做物业的增值保值，我有客户，可以让房产回报更稳定。

媒体：你们用旧仓房改造成公寓，是否会遇到政府方面的麻烦？

刘洋：目前的三个店全部都在创业产业园，之所以选择产业园，就是因为能搞定住房手续。手续不全的不碰。另外，消防设施会做到每个房间。

媒体：格力董明珠说取消和雷军的赌注，因为雷军进入了房地产，不再是手机企业。你怎么看？

刘洋：我不想进入地产，和房子本身没有太多关系，我认为第一要做人，第二要做资金链，第三要让自己的团队成长，所以和我没有关系的，不是很关心，也没和雷总谈过这些。

我只知道，他不是冲动的人，不会轻易进入。

 

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