李宇嘉：房地产洗牌加速 行业集中度提升三大路径

根据世联行的统计，在楼市上半场的“黄金时代”，我国房地产开发企业数量从1997年的21286家增长至2013年91444家，年复合增长率达9.54%。这其中，绝大部分是新入行者或从实业转过来，看中的是房地产超越实业领域的收益率，而在江浙一些地市，甚至出现了全民房地产的现象，这绝非一个行业或市场正常理性发展所具有的现象。

在步入新常态后，房地产不仅将告别过去动辄30%左右的量价涨幅，过去10多年狂飙突进过程中累积的价格泡沫需要消化，房企数目过多的问题也应要到纠正，不适应市场的房企将退出，行业集中度提升。2014年是楼市新常态“元年”，结合这一年来的行业整合情况，笔者认为，未来行业集中度提升将有三条路径。

佳兆业危机以“接盘”的方式平稳落地，小业主的权益得到了保障、金融机构资产有惊无险、地方政府的压力缓解、龙头房企的市场占有率提升。在佳兆业事件中，“接盘”无疑是解决危机的最佳选择。此次危机折射出，在经济增长和楼市运行步入“新常态”后，过去依靠经营政商关系以获得超额利润的时代一去不复返了，那些完全依赖官员“照顾”而获得超额市场机会的房企将不得不退出市场，这是行业集中度提升的第一个路径。

有统计称，自2000年以来，半数以上落马省部级高官涉及房地产。2014年以来，根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报，在2013年以来被巡视的21个省份中，20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%，落马官员基本都与房地产有关系。类似佳兆业这样的房企还有很多，随着整顿吏治和肃清非市场化成分的推进以及所形成的强大威慑，依靠政商关系“裸泳”的房企会浮出水面，退出市场也就成为必然趋势。此次佳兆业退出市场，以国内龙头房企——融创中国和华侨城“接盘”的方式完成，有利于龙头房企愈大愈强，行业集中度的此种提升是健康的。

现在有一种论调，认为改善性需求接棒刚性需求，将助推楼市迎来第二波发展的“弱黄金周期”或“强白银周期”。相比发达国家，我国城镇居民居住质量较差，30%的房子是在上世纪80年代、90年代，甚至是“短缺经济”时代建造的，不符合当代人居要求；20%的房子缺乏基本生活设施（如独立的卫生间、独立的厨房、自来水、下水管道、阳台等）。改善空间巨大不假，但在楼市下半场，居民对于住房的需求不再是“有房住”，而是“住好房”。问题是，对于绝大部分开发商来说，他们对于房地产供应的理解，已经完全陷入“储备土地→复制图纸→快速开发”的高周转、供给主导模式中不能自拔。对于何谓“住好房”，如何满足居民差异化的、个性化的需求，不仅没有概念，而且在思想认识上也没有准备。2014年，我国楼市销售下滑7.6%，这是在退出行政干预、房贷松绑、各地救市不断等“托市”背景下取得的不易成绩，如无这些政策干预，下滑幅度会更大。在这背后，投资需求退场、无效供应、保障房空置与住房需求嗷嗷待哺并存，这已经表明，未来开发商要生存，必须要建设“好房子”。

未来，我国消费需求将告别模仿式、排浪式，迎来差异化、定制式。在住房领域，“85后”和“90后”将替代“70后”和“80后~85前”，成为住房市场需求的主力军。马佳佳一句“90后不买房”尽管言过其实，但惊出万科一身冷汗，背后折射出未来住房消费将完全不同于过去，小米的“You+公寓”之所以被热捧就在于此，未来住房领域将完美地诠释差异化和定制式消费时代的全貌。

改善性需求接棒首次购房需求，尽管具有国际规律，但改善性需求的最大特征就在于差异性和个性化。到底是改善面积，还是改善人居环境，或改善公共服务配套，不同的改善性需求差别也非常大。而改善公共服务配套，又有改善教育配套、改善交通配套、改善医疗配套等区别。2014年以来，龙头房企之所以积极拥抱互联网，就在于互联网最接地气，能够消除信息不对称，能告诉开发商老百姓喜欢什么样的房子。

但是，2014年楼市调整程度并没有媒体宣传的那么差，12.1亿平方米的销售面积依然为历史第二好成绩。目前，在楼市渐显回暖趋势的情况下，很多开发商将2015年的销售目标增幅制定为20%~30%。看来，很多数开发商还没有认识到楼市需求的这种趋势性变化。因此，在库存高压、尊重市场规律、政府去地产依赖的大背景下，不能适应市场需求，依旧坚守供给主导模式的开发商将会被市场淘汰而退出市场，这是行业集中度提升的第二条路经。

2014年前三季度，我国上市房企净资产收益率（ROE）为6.94%，较上年同期下滑1.67个百分点，降幅接近20%。预计2014年，上市房企ROE较2013年也将下滑20%左右，超过2/3的上市房企ROE将在平均水平以下。这意味着，目前房地产行业整体盈利能力在快速下降，行业资本收益率已经接近实业资本收益率。未来，若想获得超额收益，需要超一流的开发和管理能力，这必然归属于少数龙头企业。

在这种背景下，房地产整体投资规模将开始收缩，盈利能力低、抗风险弱的房企将会出现破产，并最终退出市场。同时，在政府投资领域，将会大量引入PPP的模式，意味着社会资本投资收益率在未来有上升的趋势。因此，预计2005年以来实业投资进入房地产投资的趋势将可能会逆转，大量的房地产企业开始回归实业投资。从国家统计局披露的2014年房地产行业到位资金情况看，产业资本已经开始撤出房地产，这是行业集中度提升的第三条路经。

2013年，我国十大标杆房企销售额占全国市场销售额的10.78%。也就是说，国内这10家规模最大的房企仅占一成商品房市场。即便是房企龙头万科去年销售额刷新行业纪录，达到1709亿元，市场占有率也仅为2.1%。而从国外成熟市场来看，美国房地产市场前五名开发商（TOP5）市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年迅速上升至22.51%。因此，我国房地产已经进入集中度快速提高的时代，这一过程中，尽管会有佳兆业式的阵痛，但阵痛过后将是行业新生的到来。

（作者单位：深圳市房地产研究中心）