工业用地成本翻倍了 投资上海得再考虑考虑

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出处：邦地产

记者：林东岳

去年3月，上海宣布将新增工业用地的使用年限由50年缩减为20年，新政引发的不确定性，使这一年的工业用地交易活动一下变得不够活跃，工业用地市场行情扑朔迷离。

上海宝山区于去年12月30日出让了首幅使用年限为20年的工业用地，由制造企业上海克来罗锦机电自动化公司购得。尽管土地年限大幅缩减，但宝山地块的成交并未明显折价，约为870元/平方米，同片区内2013年出让的两宗地块均价是930元/平方米。

按照《物权法》规定，工业用地到期后应酌情收取土地出让金，金额高于住宅用地。以上述成交地块计算，年土地使用成本不降反增，由原来的18.6元/平方米/年，增长到现在的43.5元/平方米/年，成本增长了133.87%。

高力国际的报告显示，土地年限缩减，如果以收益法对该宗地块估价，那么现在的土地资本值比之前50年条款下的土地资本值减少了25%。此外，新政出台后的工业用地出让合同，对保证金条款、续期方法及整体转让等内容进行了调整，对续期及转让方面的监管更严格了，同时与试行政策所提出的目标相一致。

这也意味着，上海工业用地使用年限调整后，监管程序更为严格，但是地价却并未出现明显波动，这会对投资者的投资信心产生影响。

此前戴德梁行工业及物流地产服务部主管苏智渊就曾表示，随着这个政策的出台，很多企业的第一反应就是“是不是还要继续在上海进行投资？”因为土地和房地产的资产安全性降低了。因此，这项政策的利弊现在还不好判断，要看未来政策的变化。

上海第一宗20年期限的工业用地的成交价，与50年期限的地价没有拉开差距，未来上海工业用地的定价趋势似乎还不明朗。但是工业用地新政从出台到被执行，对在上海有工业土地需求的发展商和制造商来说，至少意味着投资环境正在发生改变。

然而，正是2014年，有大量新面孔涌入工业地产市场。

第一类是以阿里巴巴旗下菜鸟网络为代表的电商企业，二是平安等金融机构，还有一类是传统的住宅和商业地产，比如万科和绿地。黑石、淡马锡等国际资本也一直驻扎这一领域，可见这并非小众的投资领域，大量资本都在这一市场上逐利。

眼下，上海工业用地期限调整的窗口已经打开，未来工业用地资源集约化，利用效率将会提升，工业用地的使用和监管也会更严格。原先，长三角和珠三角的工业地产收益率在7%－9%，明显高于住宅及商业地产，引得群雄逐鹿，需求井喷。但是随着使用期限的调整，未来工业用地的价值走向真的不太好说。

苏智渊认为，2015年工业用地的地价将加速上扬，但载体租金的增长会放缓，收益率趋平。那些抢食者们，今年的日子可能不太好过。

这一年，也就会迎来工业地产商的首轮淘汰赛。地价居高不下，市场竞争持续激烈，土地使用年限缩短，物业租金趋于平稳等多重因素，想问一句：新兴工业地产商们，你们还好吗？

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