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南京高科：有的放矢，稳健转型

研究机构：华泰证券   日期：2014-1-21

存量加速去化，业务加快转型。11月初公司接到控股股东的《告知函》，要求逐步退出一般商品房及工程建设的文件精神（国资退房政策目前仍只局限于南京市政府）；具体来说，对于公司市政业务，明年6月基本退出，业务当前净利润占比10%，影响有限；对于开发业务，目前看来仅仅是要求加快房地产项目销售，对短期拿地会有影响，但是，并没有量化的销售节奏要求或者明确的截止时间点；南京高科的现有项目为高科荣境（80万平，已售约15万方）与高科荣域（大半已售），合计未售80万方，计划年去化20万方，高科荣境作为未来销售主力，含全学区，区域认可度高，售价可达17000-18000元/平；此外，公司另有代建及在建保障房80万平，公司整体地产开发业务可有3~4年缓冲期，待时在看政策变化；虽然退房要求带有行政指令，但也使得公司加快业务转型，提早布局未来。

有的放矢，开拓大健康领域及股权投资。从内生角度看，当前公司的战略是加大对医药产业及股权投资业务的投资比重，公司决定向这两个方向转型，缘于公司已早对相关领域业务进行了开拓，并且已经取得成绩，有股权投资基因，因为熟悉而更有把握；如公司医药投资板块的臣功制约，当前已有300人生产加300人销售团队，其销售网络基本覆盖全国，公司对健康保健市场已有较好了解。

趁国资改革之势，市场化加大激励。转型离不开改革，而改革的重头即为员工的激励机制；对于公司当前业务板块，虽然高管激励受到国资相关限制，公司子公司层面的员工薪酬已经开始市场化摸索，地产业务板块的部分员工薪酬甚至高于高管，市政业务实施承包制；公司未来的转型方向（医药及股权投资板块）十分依赖人才的支持，公司在员工激励方面的积极探索，及国资改革大环境下的红利释放，有望助力公司相关激励措施的进展。

给予公司“买入”评级。南京高科做大做强医药板块的战略清晰，并已经进入执行层面，研报判断，公司大健康战略的实施效果将超过市场预期，同时所持有金融股权为投资者提供了很好的安全边际；预计2014-2016年净利润增速分别为33.64%、33.20%、32.84%，对应EPS分别为1.01、1.34、1.77，给予公司“买入”评级。

风险提示：公司业务转型成效低于预期。