严跃进：让湮灭的刚需出来透透气

◎严跃进

在2015年达沃斯峰会上，国务院总理李克强在与国际工商理事会代表对话时表示，“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的”。“刚需长期论”给了中国楼市参与者一颗定心丸。但问题并没有因此而结束，很多投资者面对复杂的2015年楼市环境，依然疑惑重重：现实中的房地产刚需究竟去哪儿了？

衡量住房需求的一个重要指标就是库存量。从国家统计局的数据看，截至2014年12月底，全国商品住宅待售面积达40684万平方米，同比增长25.6%。换而言之，若按100平方米一套住房的标准计算，全国将近400万套现房正处于空缺和闲置的状态。

国家统计局的另一组数据也凸显了尴尬。1月20日，国家统计局公布了2014年中国人口数据。在有关人口年龄结构变化的数据中，可以看到，全国16周岁以上60周岁以下的劳动年龄人口为91583万人，比2013年末减少371万人。这已是我国劳动年龄人口连续3年下降。同时，60周岁及以上人口为21242万人，占总人口的15.5%，比2013年高0.6个百分点。劳动年龄人口和老龄化指标一直是房地产拐点论的重要参考指标。此类数据的背后，似乎说明人口红利确实在不断被老龄化趋势所侵蚀。

近期市场的一些动向也似乎暗示楼市需求不足的困境。最典型的就是港商李嘉诚撤资，似乎预示了楼市高速增长态势已停滞。加上近期房价同比跌幅依然在扩大、人民币汇率贬值预期加重、房企加大转型力度等因素，都使得市场观察者发出质疑：中国楼市到底行不行？所有这些困惑，实际上都聚焦一个谜：中国房地产刚需规模到底还有多大，未来刚需积极释放的潜力又有多大？

从消费层次看，所谓的房地产刚需，主要是指城市中普通一二手住宅的购置和租赁需求。监测此类需求的大小，可以从观察2014年下半年的成交状况中得到相关信息。虽然2014年上半年市场莫名其妙地降温，但是到了下半年随着限购限贷政策的松绑，以及央行降息政策效应的释放，市场成交量得到较好反弹，并在2014年末出现翘尾行情，部分城市去年12月份成交量甚至超过了2013年3月份的历史新高数据。

这一现象也印证了 “刚需长期论”的观点。在中国房地产市场，很多刚需并没有得到有效释放，而是因种种原因湮灭了。

造成刚需湮灭的原因有很多。在一个相对不健全的金融制度环境下，很多购房需求难以得到有效释放。现实生活中，很多大城市的年轻群体工资收入比较高，但在凑齐首付款方面依然有难度。即使按揭贷款利率出现下滑，此类刚需群体依然会“无动于衷”，因为面临首付款凑集的难题。同样，在房价走势不确定的情况下，购房者的观望情绪会比较重，很多人幻想房价能够继续下跌，所以很多置业计划都被人为地往后推。最后房企在去库存上显得很焦虑，而购房者也往往以茫然的态度对待刚需置业。

要让此类湮灭的刚需真正得到释放，关键是要学会在机制上进行各类创新。通过制度优化、主动作为，才能真正让这类被压抑的刚需钻出来透一口气。

一要学会“疏通管道”。若刚需释放的管道布满各类障碍，那么再强大的刚需也难以流露出来。最典型的例子就是住房公积金制度的改进。过去很多人会发现利用公积金贷款来完成置业计划的难度比较大，所以最后就采取了积累首付款，或者转向商业贷款等方式来购房。但此类做法往往使得购房成本加大。而通过让刚需购房者优先享受公积金贷款的优惠，能够激发此类压抑的刚性需求。打通了公积金贷款这样一个通道，能够让更多刚需购房者通过此类政策加快完成置业计划。

二要学会“割韭菜”。若将刚需释放视为“拔萝卜”，那么就会出现“拔一个萝卜留一个坑”，最后房企和地方政府会发现已无 “萝卜”可拔。这显然是一种静态的思维。若把刚需释放理解为“割韭菜”的动作，那么就容易迎来“割了一茬又一茬”的良好态势。目前很多房企开发养老地产，却忽视了目前老年群体的一些新特征。比如在完善的社会保障制度下，很多老年群体的消费能力绝不亚于年轻人。此类消费能力背后的需求自然值得房企重视。

三要学会“剥洋葱”。从马斯洛需求层次理论看，人的需求遵循从低层次向高层次演进的规律。很多房企对于消费者需求的认知显然还停留在单维度层面。随着中国国民经济的增长以及消费观念的转变，很多看似奢侈的消费行为，会逐渐演变为刚需类型的行为。过去做旅游地产，是针对高消费、高生活品质的群体。但未来在社会进步的助推下，将会有更多的普通老百姓愿意享受此类旅游服务，即休闲地产背后的刚需群体规模会逐渐增大。

让湮灭的刚需出来透透气，并非一件难事，关键在于要对社会需求进行重新定义和诠释。忽视潜在的刚需，或者悲观地认为中国房地产市场刚需面临枯竭的困境，都会陷入被动的局面。政府、房企和购房者应齐心协力，加快完善住房分配、金融财税、社会保障等政策，通过循循诱导的方式，势必能激发出压抑的刚性需求。细水长流的需求释放模式，恰能为未来住房市场增添稳定性。

（作者为上海易居房地产研究院研究员）