库存压顶福州政府统购“救市”

每经记者李婷 发自 厦门

上周五，福州市政府转发了《福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》（以下简称“意见”），被业内认为是国内首个宣布政府统购商品房和安置房的城市，打响了福州去库存的“第一枪”。CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬认为，该政策的出台，将对市场产生一定利好。

政府出资去库存

根据意见，福州市将由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，目的是解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

对于解决政府统购商品房和安置房资金，意见称，统购房源所需的前期调度资金由各区政府统筹解决，之后根据购房合同签订情况和对接使用情况，由房源所对接安置的征收项目业主单位及时对接房源、拨付订购房款，所需资金列入对应项目的征收成本，由项目业主按实结算。

而政府购买的商品房条件:建筑面积在45㎡-135㎡的房型,已办理预售许可证并已封顶或竣工;安置房条件:建筑户型面积在45㎡-135㎡的住房,已竣工并办理安置结算手续,被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房,所有权人及共有人自愿出售,尚未装修入住。值得一提的是，回购的价格将低于市场价格。根据意见，商品房的购买价格由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估,去掉最高价和最低价后进行平均,以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈,协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。安置房的购买价格由区统购单位委托经抽签选定的七家评估机构对拟统购安置房进行市场评估,去掉最高价和最低价后进行平均,然后以平均价格作为回购价格。

黄彬认为，截至目前，国内尚未有政府回购商品房和安置房先例，福州政府此举一定意义上被视为间接救市去库存之举。

去年以来福州库存上升幅度较大，数据显示，2014年12月份，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长。其中福州库存上升幅度较大，同比增幅高达到77.8%。

黄彬认为，近两年福州将有大量旧城改造项目，对于拆迁安置现房将有大量需求，另一方面普通市民可以通过此举盘活手中的多余房源，同时对于有销售资金压力的开发商也可以通过此举实现去库存。

统购价格低于市场15%

据黄彬透露，实际上在2014年下半年，福州一些品牌开发商就已有出售商品房项目给政府作为安置房的案例，而销售的项目大都位于2～3环的位置，定位属于介于刚需至改善型之间的项目，由政府出资一次性购买一整栋物业，而价格也较福州市目前的均价低15%左右，大约12000～13000元／平方米。

不过，黄彬表示，此类政府统购商品房的案例目前也只是少数的几例，并不多，因而对目前市场的影响不是很大。

而此次出台的意见同时将针对普通市民，至于究竟会有多少房源愿意卖给政府眼下还难以预估，政策未来将对福州楼市产生多大层面的影响也需进一步观望。但对于开发商和普通市民而言，至少是多了一个去库存的渠道，从这个角度而言是利好市场的。