“两万”巨头的新命题 千亿房企如何“轻”起来

每经记者 尚希 发自北京

高和资本董事长苏鑫在最近的一篇文章中这样写道：这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。在最好的时代中，小米手机刚刚完成新一轮总额为11亿美元的募资，一家刚刚成立4年的公司估值高达450亿美元，实现了180倍的估值跳跃；在最坏的时代里，佳兆业总资产超过1000亿元，好似庞然大物的佳兆业帝国一夜之间轰然倒塌，这个旧城改造的领军机构昔日所有的荣耀也将不复存在。

如此一来，规模二字似乎成为了企业发展的“绊脚石”，特别是作为商业地产的运营商，如何能够让这头笨重的大象舞动起来，成为越来越多的房企关注的命题。

“只有打通国际资本才能找到万科商业的未来道路，我们在跟很多国际资本讨论未来建立开放平台，包括麦格理。”万科新晋商业地产负责人丁长峰在接受 《每日经济新闻》记者采访时说道。

不约而同谈转型

不管是万科的“城市配套服务商”，还是万达将要加码的“服务业”，不管是郁亮还是王健林，这些越过千亿门槛的大佬们已经越发感受到来自行业天花板带来的压抑感，急于另辟蹊径。

在刚刚结束的万科松花湖度假区开幕式中，郁亮、丁长峰、毛大庆以及刘肖集体亮相，这一项目被视为万科转型的代表作。“万科不仅要建好房子，更要追求和城市共同成长，让广大业主和群众享受更全面的优质配套服务。”郁亮在当日的活动上表示，休闲度假物业将成为万科未来业务的重要组成部分。

据《每日经济新闻》记者了解，在万科集团2014年述职会上，郁亮提出2015年万科要转型，并鼓励大家勇于尝试新业务。而对于“城市配套服务商”的新定位，郁亮将其细化为住宅地产、消费体验地产和产业地产。

万科转型更多的发生在住宅产业之外，而几乎同一时间提出转型的万达，则打算聚焦轻资产。与往年一样，王健林在万达年会上发表了100分钟左右的演讲，王健林表示，不要认为转型就是集团的事，商业地产自身也要全新转型，并且要力推轻资产模式。

“建一个万达广场，旁边配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售，通过房地产销售产生的现金流来投资持有万达广场，这是重资产模式。现在万达要推一种轻资产模式，就是万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。”王健林在发言中提出，这种模式的好处是没有任何房地产销售，靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，这就熨平了经济周期，使收入更加稳定。

根据王健林的计划，今年原计划开业的26个万达广场已在建，无法改成轻资产模式，今年开业的万达广场数量保持不变，而明年开始每年开业的万达广场在50家以上，到2020年，计划累计开业超过380家，而且2020年后万达还要进一步加快发展。

“近几年重资产模式也不能丢，轻资产模式实行几年后，一旦租金分成收入比较理想，万达今后就以轻资产模式为主。”王健林如是说。

金融化或为出路

一家是以住宅为基石的龙头企业，另一家则以商业地产组建起庞大帝国，万科与万达的转型之路有相似之处，轻资产、金融化是这两家千亿巨头不约而同尝试的方向。

丁长峰此前曾表示，万科一直走金融化之路，在相继涉足商业、养老以及旅游等领域后，万科已积累了相对可观的经营性物业。据丁长峰透露，万科在上述物业领域已经沉淀了200多亿元的资金，到了需要整合的节点。

丁长峰说，近期在香港出差时会见了6家投行，目的就是想搞明白如果未来万科商业地产金融化或者上市，从现在开始投行对万科有什么要求，万科要怎么做。

“重资产的回报率是没法解决的，万科需要打通国际资本才可以在商业地产上找到未来发展的道路。”丁长峰透露，万科初步计划在一季度末宣布成立一家独立的商业地产公司，在6月底完成25个商业中心的资产处理，今年还将提出目标，建立一个统一的万科商业地产品牌，建立一套统一的工作标准和系统，打造全国性的商业地产团队，而不是原先分散在各个城市公司的零散队伍。

对房企商业运营来说，“金融小伙伴”似乎越发重要。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲对此表示，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。

根据万达集团关于轻资产转型披露的消息，万达目前已经和4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，还在跟海内外多家投行、保险及基金洽谈。根据王健林的要求，2015年万达将确保签订63个轻资产万达广场投资合同，也就是说将在2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，2015年内收现金300亿元。目标是3年内将租金占净利润的比重提升超过50%，而且以后还要逐年提升。

苏鑫对此表示，商业地产作为最“沉重”的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成成熟的投资产品和投资生态系统。金融创新和互联网金融的发展为上述问题的解决提供了可能性。

“实际上，从国外的发展历史来看，以商业地产作为基础资产的REITs已经是一种非常成熟的金融产品，其以租金回报和收益分红为核心，是介于传统的普通股股票投资和债权类投资之间的一种非常重要的稳健型投资品种。”苏鑫表示，国内房地产类的投资品种主要包含两大类：纯股权投资 （以股票投资和PE类投资为代表）和纯债权投资（以理财和信托等为代表）。

“未来商业物业投资的两个能力决定了谁将成为最大赢家，一是资产运营管理能力，二是金融创新能力。”苏鑫如是说。