地产金融化成都样本：联姻基金搭建合伙人 品牌房企提速轻资产化

每经记者 杜冉乐 发自成都

2014年底，成都昭觉寺附近一幅上百亩地块被南国置业控股子公司成都泛悦北城地产以13.7亿元的总价一举拿下。这是南国置业首次踏进成都市场，试图与早先探路成都的实际控制人、央企巨头电建地产联手开启“商业+住宅”业务互补的双轮驱动战略。

拿地当晚，南国置业即发布了开发昭觉寺地块的成都泛悦北城地产的股东构成。《每日经济新闻》记者注意到，除了“电建系”四个股东之外，私募机构北京汉富国开出资2000万元，占股20%，且待时机合适时由电建地产按约定刚性回购20%股权。

汉富国开蛰伏成都楼市，仅仅是当前楼市告别黄金时代背景下，房企借力基金资本撬动项目开发的一个缩影。2014年，包括中粮地产、上实发展、南国置业、首创置业、保利地产与蓝光地产等众多品牌房企均在尝试房地产基金化，试图从“香港模式”转向“美国模式”，打开“轻资产”运作之门，以小搏大，提高投资回报率。

基金与房企“各取所需”

在昭觉寺地块开发中，项目公司股东北京汉富国开公司背靠国内知名的汉富控股及其合作伙伴国开行。

《每日经济新闻》记者注意到，2014年4月份，有媒体报道称国开行拟筹划未来2～3年向成都投放300亿元棚户区改造项目贷款。

实际上，上述昭觉寺项目正是成都实施“北改”工程的热点区域，在成都地产业内，该片区被认为未来商业潜力巨大。基于较为稳定的投资预期和安全边际，地产私募基金自然不会放过。

在成都泛悦北城地产的股权结构中，南国置业出资4100万元，占股41%；电建地产出资1900万元，占股19%；中水电二局出资1000万元，占股10%；中水电五局出资1000万元，占股10%；北京汉富国开出资2000万元，占股20%。

南国置业公告透露，因为昭觉寺项目地块优质，预计该项目的实施将使公司获得良好的收益。同时，北京汉富国开公司在满足条件的情况下退出，由电建地产按约定价格无条件回购其持有20%股权。

实际上，北京汉富国开公司采取的是“股权+回购”的投资模式，从而实现溢价退出，获取一定的回报率。

2014年9月30日，上实发展发布公告称，公司拟收购上海和齐股权投资基金合伙企业 （有限合伙）持有开发“海上海”项目的成都上实置业49.6%股权，交易对价逾7.2亿元，按照2011年5月份前述地产基金出资约2.95亿元计算，股权回购增值率高达144%。

当前房地产整体下行趋势明显，对于一般的地产基金而言，难点无疑在于募资环节。不过，汉富控股官网透露，汉富国开创新提出了“政企社资融合的新型金融合作模式”，由政企社资共同搭建“新型城镇化发展投资基金”平台，此基金的优先级投资人包括地方银行和保险公司等。

相对于地产基金而言，房企得到的实惠也自不待言。上实发展在上述回购公告中表示此次收购能使公司获得更大的经济收益。

值得注意的是，2014年11月中旬，中粮地产也发布公告称，为控制负债率、拓展融资渠道和开发成都攀成钢的“中粮·鸿云”项目，公司拟引入地产基金上海景时成攀投资中心（有限合伙），由后者采取“增资扩股+股东贷款”模式出资6.96亿元参与项目开发，其中涉及该基金5亿元股东贷款的年息率9.5%。不过，该基金退出的约束条件为项目可售面积的销售率达到90%，由中粮地产优先回购股权。

地产基金迎来机遇

2014年5月下旬，瀚亚资本携手恒银基金潜伏成都集中路演，试图开辟出成都地产基金的业务投资版图。瀚亚资本相关人士表示，随着当前楼市进入分化调整期，地产金融迎来了新一轮的发展机遇。无论是作为房地产业转型方向，还是投资者的主要投资去向，地产金融都得到了业界和广大投资者的广泛关注。

“当资产的升值收益大于资金成本，企业的效率优势不明显，但资金成本优势很明显的时候，它就更适合重资产的模式。而当资产升值收益小于资金成本，但企业的效率优势非常明显的时候，它就更适合轻资产的战略。”国内地产金融专家杜丽虹如此表述。

实际上，在过去楼市的黄金十年，地产商仅靠单边上涨的土地溢价即可赚得盆满钵满，但如今已步入楼市的“白银时代”，地价与房价发生背离，地价节节攀高，房企在开发过程中扮演“多面手”的“香港模式”遭遇发展困局。

如今，“美国模式”成为中国内地房企的学习目标。这种模式不要求房企操作整个项目过程，在整个地产投资链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色，代表的是一种高度细分的专业化分工，体现了效率最高、公平竞争和利益最大化的良好结合。

在谈及国内房地产基金现状时，全国房地产投资基金联盟创始发起人、秘书长闫宗成向《每日经济新闻》记者表示，“有什么样的LP（投资人），就有什么样的房地产基金。”

当前，我国整个私募基金行业投资人发展的不成熟，使得地产基金管理人为了迎合投资人对回报率要求以及融资方的资金安排，基金运作期限相对较短，也多为“明股实债”，基金在被投资方应扮演的“助推”角色仍难以充分发挥。

不过，德信资本董事长陈义枫认为，当前楼市弱周期之下，地产基金将迎来大机遇，未来将扶强汰弱，推动整合，寻找伙伴，共同成长。