北京商铺物业市场迎4年来供应高峰 商业地产供求形势分化

每经记者 王杰 发自北京

随着万达、绿地、万科、龙湖、保利等一线地产的多元化战略转型，商业地产增长速度已超过住宅。

1月20日，高力国际提供给《每日经济新闻》的统计数据显示，2014年北京商铺物业市场迎来2010年以来的供应新高峰，六个新项目开业，建筑面积总计约82．6万平方米，市场总存量增加至约590万平方米，尽管新增供应量颇大，全市整体空置率同比仅上升3.1个百分点至10.6%。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济新闻》采访时表示，商业地产从整体的区域来比较，意义不是特别大。从北京来讲，整体的消费力比较强劲，泡沫基本上不存在。

根据上海易居房地产研究院一线城市报告，在2014年年末北京商业用房的库存面积达到了229万平方米，而在年初则为207万平方米。说明商业用房总体呈现了供大于求的态势。

对此，上海易居研究院研究员严跃进表示，北京商业地产库存规模增加，背后反映了房企看好北京市场，所以在供应上会有所上升。

但是，和北京相比，华北地区另外一些主要城市的商业地产，并不是很乐观。

2014年商业地产传统的商业模式不断进行触网变革，华润、中粮等旗下项目纷纷启动O2O尝试，推出大数据管理，增加体验式商业业态以应对电商；另一方面，前几年商业项目的快速推出，使得二线城市的商业地产总量过剩、同质化严重。

据高力国际监测，在2014年，大连、青岛、沈阳、天津四个城市中，沈阳市商业地产的现有存量在四个城市中最大，约为480万平方米，并且供应向新兴区域扩张。

而数据显示，大连市场整体空置率在四个城市中最低，截至2014年年底为4.8%。受新增供应的暂时性影响，天津及青岛的整体空置率同比上升。尽管如此，天津及青岛的空置率仍均低于7.0%。但是，数个大型项目的主力店撤出或调整重装，导致沈阳整体空置率升高至18.8%。

谈及2014年华北区二线城市商铺市场时，高力国际中国区研究部董事谢靖宇表示，核心区域存量持续扩大，体验类业态重要性进一步凸显。2015年核心区域仍有大量新增供应入市，新项目主要定位于大众消费市场，体验类优质品牌为业主竞争重点，市场定位同质化进一步加剧竞争，市场更倾向于租户一方。

王永平表示，华北多个二线城市的商业地产遭遇“选址难，招商难，运营难”的困境，造成该现状的原因是实体商业供应量过大，经济下行冲击消费以及来源于电商的冲击等。