土地市场权力寻租点上百 反腐放大房企风险

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行业反思

4亿港元到期贷款何以压垮佳兆业？

每经记者 区家彦 发自广州

谁也没想到，一家年销售额超过300亿元、国内排名前20的上市房企，会在短短1个月之内濒临破产重组的危机。

2015年1月1日晚间，佳兆业集团 （01638，HK）发布公告称，由于公司原董事会主席郭英成辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，未能如期偿还汇丰银行4亿港元定期贷款，引发了第一场贷款违约风波。

《每日经济新闻》记者了解到，截至2014年6月30日，公司拥有111亿元现金，资产负债率为75.62%，扣除预收款后真实负债率为56.59%。拥有如此充足的现金，本来足以应付任何不测。佳兆业却仅仅因为4亿港元定期贷款到期而宣告债务违约，这不禁引发业界猜测，佳兆业的真实财务状况如何？

诱因：金融机构争相查封佳兆业资产/

在2014年12月前，无论是销售业绩还是股价走势，佳兆业堪称表现最佳的上市房企之一，但危机总在一片歌舞升平中到来。

根据佳兆业2014年12月初发布的销售数据，公司在前11月实现合约销售金额271.8亿元，完成全年目标的90%，目标完成指日可待。与此同时，多数投行均给予佳兆业“买入”评级。野村证券在2014年10月末发布的研究报告便指出，佳兆业在深圳共有13个项目，保守估计可提供逾1100亿元的可出售资源，至少在2019年前，其销售非常强劲，维持“买入”评级，目标价为4.15港元。

但自2014年12月佳兆业被曝位于深圳的多个楼盘、合计50亿元的货值被深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案，导致公司在深圳的所有经营活动处于休克状态后，公司随后接连曝出离岸贷款违约、优先票据未按时付息，以及被多家金融机构申请查封资产等事件，让这家本应在2014年超额完成销售目标的房企新贵，一度传出走向破产重组的境地。

另据中国证券网报道，杭州透明售房网显示，佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房，共计待售房源749套。也就是说，该项目全部待售房源突然被锁死，禁止销售。

上述“锁房”事件发生不足一个月，2015年1月1日晚间，佳兆业发布公告称，由于公司原董事会主席郭英成辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，未能如期偿还汇丰银行4亿港元定期贷款，引发了第一场贷款违约风波。

随后，深圳龙岗区两个旧改项目的合作伙伴宣称佳兆业违反项目的合作协议、多家内地银行以及信托公司申请查封公司资产、美元优先票据出现技术性违约，总资产达到1000亿元的佳兆业仿佛在一夜之间崩盘。截至2014年12月24日停牌前，公司股价大幅下跌至1.59港元。

“从资产负债表来看，佳兆业的财务状况其实并不差，截至2014年6月30日，公司拥有111亿元的现金，资产负债率为75.62%，扣除预收款后真实负债率为56.59%，在行业处于合理水平。”某上市房企高管陈华（化名）向《每日经济新闻》记者表示，但作为资金密集型行业，房企日常经营运作需要现金的高速流动，拿地、原材料进货、工程建筑、员工薪资等大量环节需要消耗现金，但公司真正的自由现金流并不多。如果一个销售占比接近30%的地区突然被暂停经营活动，没有了现金回笼，企业资金面将遭受严峻考验。

“更致命的是，深圳项目被封锁的消息传出后，引发金融机构恐慌情绪蔓延，争相申请查封佳兆业资产。”陈华说，对于银行而言，只要房企有一个项目出现异常状况，这种忧虑情绪在银行间会快速传播，随着佳兆业在深圳的全部项目均被封锁，与这些项目有配套融资的银行一窝蜂要求还款，即便是深圳以外的项目，银行也会由于担心企业前景而催款。在这种情况下，即便强如万科也不可能同时应付如此多金融机构的还款要求，最终导致佳兆业越来越多的资产被法院查封，部分现金存款也被冻结，现有资产已经无法盘活。

在陈华看来，随着有关佳兆业的负面消息在全国蔓延，外地项目也会受到购房者对公司破产担忧的影响，销售陷入低潮，无法为公司提供新增的现金回笼。对于身处长产业链的房企而言，只要其中一个环节出问题，负面消息的发酵很可能会将企业拖到崩溃的边缘。

根据佳兆业在2015年1月12日晚间发布的最新公告，公司正与数名候选人 （含国际投行）商讨，以委聘可就公司的资本架构提供战略建议的财务顾问，并协助公司审阅及评估多种方案并制定可获得各方同意的解决方案的计划。

某央企背景的房企高管向记者表示，按照目前的现状，佳兆业能盘活重生的可能性微乎其微，也看不到生命人寿出手相救的迹象。考虑到佳兆业自身资产优良，最好的解决办法是寻找新的投资者接盘，具有较强背景的央企、国企类房企是理想目标。

反思：政商关系需要重塑/

让一个房企在某个城市的全部业务处于休克状态，这在中国房地产历史上几乎从未出现过。截至记者截稿，相关管理部门也没有对佳兆业深圳所有项目经营活动被暂停作出正面回应，这也引发业界诸多猜测，郭英成更一度被传事涉深圳落马政法委书记蒋尊玉一案。

在陈华看来，佳兆业以在深圳经营旧城改造起家，偏偏旧改是国内土地出让各种途径中透明度最低的，企业更依赖于通过线下谈判的方式达成合作，这时候良好的政商关系就成为项目成功运作的关键。佳兆业在外地的旧改项目推进远不如在深圳顺利，说明其在深圳拥有强大的政府公关能力。但随着反腐风浪掀起，旧改项目反而成了容易牵涉官员腐败的危险区域，这也给其他房企带来了反思：在新形势下，如何更恰当地处理政商关系？

“房地产作为一个与政策有密切相关性的行业，完全脱离政商关系是不可能的。”一家正参与广州某旧改项目的上市房企高管向《每日经济新闻》记者表示，其实在国内，不少城市旧改项目都是市场化运作，但在实际操作过程中，单靠市场化手段开发商很难完成拆迁，搞不好资金投下去几年都没有动静，这时候就需要政府的力量去引导和协调。因此，在保证不触及红线的前提下，如何制定完善的规则让政府部门与企业更好地各司本职，是行业需要思考的问题。

“可以预见的是，以往通过政府公关能力获取优质资源谋求利润的时代已经终结。”陈华表示，正如万达集团董事长王健林所言：“亲近政府，远离政治”。在新形势下，企业拼的是真本事，谁能通过经营能力满足地方政府的经济发展需求、为社会创造更多的福利，谁就有机会从政府手上获取更好的资源。