李嘉诚重组地产业务 内地经营模式将生变

每经记者 白亚静 发自深圳

1月9日，长和系实际控制人李嘉诚提出一套重大重组计划，其旗下的长江实业（集团）有限公司（以下简称长江实业，00001，HK）与和记黄埔有限公司 （以下简称和记黄埔，00013，HK）将合并、重组、再分拆，目的是消除控股长江实业的股权折让问题，为股东释放价值。

计划完成后，李嘉诚的长和系将鲜明地分成“长地”与“长和”。其中，新成立的长地集团（全称为长江实业地产有限公司）将持有长江实业与和记黄埔旗下所有房地产业务。

诸多业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，长江实业与和记黄埔均涉足内地地产行业，然而近两年表现平平。在中原地产华南区总裁李耀智看来，此次重组有益于长和系在内地地产市场的销售，并将助力其改变现有经营模式。

内地项目总价将达352亿元

虽然李嘉诚旗下有长江实业、和记黄埔两家同时开展内地地产业务的公司，但获得广泛知名度的项目却寥寥无几。在多位业内人士看来，作为港资房企标杆的长和系，近两年的内地地产销售成绩表现并不好。

李嘉诚在2014年长江实业的董事会主席业绩报告中称，2014年上半年，内地地产业务较为放缓，销售收益比预期低。

长江实业执行董事赵国雄在接受香港媒体采访时也曾透露，2014年前8个月，长江实业在香港的合约销售金额已经逼近200亿港元，是公司2013年在香港销售额的4倍。然而，公开数据显示，长江实业2014年上半年在内地的销售金额仅为30.75亿港元，与去年同期相比，接近腰斩。

不过，最近情况有了新变化。针对长江实业的股份被低估的情况，2015年1月9日，李嘉诚抛出了对长江实业、和记黄埔的重组分拆计划。两家企业分别发布公告称，新成立的长地将成为香港最大的上市房地产公司之一。

长和系的财务数据显示，截至2014年11月30日，长江实业及和记黄埔合计拥有约1581万平方米土地储备，其中，约有1469万平方米的土地储备位于内地。

若按照和记黄埔2013年的内地土地储备平均成本2400元/平方米计算，仅内地项目的总价值就将达到约352亿元人民币。

长和系方面表示，长江实业及和记黄埔的所有土地储备都将注入新成立的长地集团中。除此之外，长地集团还将获得建筑面积约158万平方米的出租物业，成为香港房地产中第二大的香港出租物业组合。并获得约1.47万间酒店房间，成为香港最大的酒店业主营商。

美联物业全国研究中心经理何倩茹向《每日经济新闻》记者介绍，长和系是港资中进入较早的，而且名气很大，不过在深圳似乎没有多少能受到关注的项目。

深圳房地产经纪行业协会行业研究部部长徐枫认为，长和系的产品同内地企业相比，只能算是中等水平。

长和系在内地地产业务放缓

那么在此次重组分拆后，集合了长江实业及和记黄埔地产业务的长地集团，能否扫除长和系在内地地产销售中的颓势？

李耀智向《每日经济新闻》记者表示，此次合并，对于其内地市场销售而言，将产生诸多利好。一是以前长和系在内地有长江实业、和记黄埔两个品牌，对普通消费者而言难以分辨，合并后在战略层面更加统一；二是两家的人力等资源更加统一；三是合并后的长地可以更加专注于住宅地产。

不过，徐枫对此有不同意见。在她看来，资产重组只是企业发展的手段之一，可能不会产生什么特别的影响，反倒是合并后可能存在一定的风险，影响原有的成熟品牌。

据记者了解，长和系在内地的地产业务放缓，除了与市场大环境有关，还与其开发速度较慢有关。

在李耀智看来，速度慢有3个原因，一是以前更多是以协议方式拿地，港资企业比不过内地房企；二是港资企业在内地的融资渠道受限，多依靠外汇，要经过外汇局拿到批文；三是对内地的了解比不过内地房企，虽然进入内地，但总体还是以香港为基地，决策时会比较慢。

何倩茹称，港资房企在内地的投资规模较小，自身可能也并不习惯内地的开发速度。

另外，长和系的投资策略转变，或也是最近在内地地产销售中表现不好的原因之一。2013年以来，李嘉诚不断抛售包括地产项目在内的内地资产，并将目光转向欧洲市场。

2013年2月，对商业地产向来只租不售的李嘉诚，罕见地将位于深圳核心区的世纪汇广场的27个楼层作价近30亿元卖出。2014年，又逐渐遣散和记黄埔与中国航空技术深圳有限公司的合资企业——深圳和记黄埔中航地产有限公司的员工。不少业内人士认为，长和系撤出深圳的意愿明显。

何倩茹表示，十几年前长和系在投资内地地产项目时很踊跃，与近几年的情况正相反。她举例说，近几年，深圳一直希望吸引港企进来投资，也曾因为前海的部分地块找过李嘉诚，但是并没有成功，一方面内地地块普遍较贵，压缩了房企的利润空间；另一方面港企非常看重投资回报率，低于一定水平就不会考虑。

徐枫称，港资房企在香港有很多投资机会，如今内地地产行业的成本已经不低，不是进入的最好时机。

李耀智也认为，未来长和系的主要业务可能会更多地放在香港，逐渐减少对内地的投资，但不会完全退出。在他看来，未来长和系在内地地产的经营模式也将改变，以前长和系的操作多是低价拿地，等待有更高的溢价后再卖出，然而，现在内地地价已经不低，这种模式无法继续复制。因此，在合并了地产业务后，长地集团在内地的经营模式，可能变成“高买高卖、高周转”，通过调整定位等方式加大附加值，更多关注一线城市。