“绿地模式”难成样板 房企规模增长遇瓶颈

每经记者 杨羚强 发自上海

1月1日，绿地宣布2014年销售额达到2408亿元，较2013年的1607亿元增长接近50%。其中，商办类产品的销售额增幅达到90%，是促成绿地“超车”万科成为行业新老大的关键。

绿地的案例，让一些对行业前景感到迷茫的房地产人士看到了新的机会点：商办类物业销售。但《每日经济新闻》记者调查发现，绿地靠商办类物业实现千亿规模的快速增长路径，并不适合大多数中小房企效仿。

商用物业严重过剩

事实上，在绿地大面积发展超高层产品的同时，中海、恒大、金地、万科、龙湖、复地等一大批开发商也选择进军商用物业市场，并一度将其作为新的增长点。

但是截至目前，除了龙湖的商用物业销售额能达到业绩总额的两到三成，大部分的开发商的商用物业销售额占比还不到两成，有些房企的商用物业甚至对销售额没有任何贡献。

克而瑞副总经理林波道出了背后的原因：和住宅市场相比，商办楼的供应过剩更为严重。除了城市核心区域的地标性写字楼，非核心区域的写字楼销售去化速度都很慢。大部分开发商很难像绿地那样在各个省会城市拿到核心区域的地块，又能发展成超高层的城市综合体产品进行快速销售。

世邦魏理仕2014年10月发布的 《2014年第三季度中国房地产市场回顾》显示，上海、北京、武汉、重庆等城市商业地产未来6个月的新增供应预计都将超过40万平方米，二线城市供过于求的市场现状仍将延续，对优质租户的争夺将愈演愈烈。未来两年，二线城市还将迎来大量自用型总部写字楼入市。

不仅是二线城市，即使像上海这样的核心商务城市，写字楼也有供应过剩的风险。戴德梁行在总结2014年市场时分析，2015年上海甲级写字楼供应约172万平方米，其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。除此之外，各核心区不断有项目入市，各大新兴商务区也有大量项目供应，如大虹桥CBD、新江湾板块等。

戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁分析：“受经济增长下行压力及写字楼供应量加大的影响，未来写字楼成交、租金及空置率将迎来挑战，竞争加剧。”

林波甚至告诉《每日经济新闻》记者，由于商办市场的潜在风险大于住宅市场，他们已经建议开发商短期内不要向商办市场新增投入。

新增长点尚未成熟/

除了商办市场，开发商也在寻找其他新的增长点。但林波介绍，无论是碧桂园积极拓展的海外市场，还是华夏幸福的产业地产市场，抑或是养老地产领域，目前都处于培育期，远远没有成熟。

亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东指出，目前确实有几个不错的领域，产业地产就是其中之一。城镇化仍然是中国经济发展的重要趋势，而城镇化的前提是产业化，所以产业地产会有很大的发展潜力。

来自券商的统计显示，专攻产业地产的华夏幸福今年的销售额已经超过500亿元，是A股市场上不多的完成全年销售任务的房企之一。此前《每日经济新闻》记者曾报道，旺盛的需求导致物流市场租金回报率持续上升，整体投资回报率已经超过住宅和商业。尤其是资产证券化，正在一步步由传说变为现实。产业地产等不能分割散售的房地产产品，有机会通过打包上市或者发行REITs等方式完成自有资金的迅速退出，从而获取可观的回报。

但是，产业地产开发的门槛更高，对企业资源有限，又缺乏投融资经验的住宅类地产开发商而言，产业地产的投融资模式完全不同，运作思路也大不一样。在这一背景下，传统住宅开发商向产业地产转型是要承担一定风险的。

同样的情况也适用于教育地产、医疗地产、旅游地产以及方兴未艾的白领公寓等新兴地产种类。一方面这些领域都存在巨大的市场需求和发展机会，另一方面，开发商在这些领域的资源、人才以及投融资经验并不充分。

亿翰智库首席研究员陈啸天表示，那些拓展新业务的企业，探索过程中也伴随着一定的代价。比如，花样年为了培育彩生活板块，主体开发业务至今仍维持在百亿元左右，并没有太大的突破；另一家尝试在商业领域发力的房企，近4年来始终维持在400多亿元的规模，同期，世茂和碧桂园的规模已经一飞冲天，即便是规模原来稍小的阳光城、蓝光地产、海亮，如今也是倍速成长。

探索新业务需要付出较大代价，不去探索又会错失新领域的快速增长机遇，房企需要做出一个艰难的选择。

行业兼并日趋频繁/

面对上述两个选项，更多的开发商作出了第三种选择，即通过蚕食中小地产商的市场份额壮大自己。

龙湖地产品牌总监许桐珲认为，未来大的开发商主要还是靠吞噬中小房企的市场份额来实现业绩的快速增长。

来自融创的销售数据显示，融创上海公司的合约销售额达到270.73亿元，是2014年融创取得715亿元合约销售额的主要收入来源。盘点融创的热销项目可以发现，除了一部分是由融创和绿城的合资公司从土地市场公开拍卖获得之外，大部分项目是融创通过收购上海市场的中小房企项目所获得。而这些企业不仅给融创提供了项目，也带来了市场份额。

克而瑞的统计显示，2014年销售排名前100的房企，销售金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。从金额集中度来看，TOP10企业从2013年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27和5.42个百分点。

陈啸天认为，如果不出意外，三年内房企50强的销售门槛将至少提升到200亿元。未来房地产市场的并购机会越来越多，越是行业排名靠前的企业，通过并收扩大规模的可能性越大。

然而，这种靠蚕食其他企业市场份额而取得的规模增长，能有多大的增长潜力却需要打个问号。从2014年的数据来看，在行业排名前十中，恒大和融创的住宅销售金额增幅最大，但也没有超过35%。因此，房企若想延续地产黄金时代的高速增长，仅靠吞并几个中小房企的市场份额恐怕远远不够。