90%开发商未来十年将消失

每经实习记者 林东岳 发自上海

如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代，中小房企的生存境遇愈发艰难。随着行业集聚程度的进一步深入，相对于规模越做越大的大型房企，中小房企的处境可谓“凄凉”，对外，在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，对内，融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。

虽然2014年底市场出现翘尾行情，但是从2014年全年市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，全国商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。与此同时，大型房企的市场份额却在不断增加，50强房企的销售额门槛已经高达140亿元。对诸多中小房企而言，继续寻求规模扩张极有可能碰壁而亡，如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。

中小房企生存环境越来越难

来自中国指数研究院的统计数据显示，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企出现清晰的断层，绿地、万科等七家千亿级企业销售规模继续扩大，12家企业的销售规模在300亿~1000亿元，与第一集团之间拉开了500亿元的销售差距，而100亿~300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，百亿企业阵营之间的分化正在拉大，规模房企的规模越做越大，强者恒强的趋势愈发明显，销售额100亿~300亿元的房企，很多是从区域市场走向全国布局的房企，抵抗市场波动风险的能力有限，未来也存在不少变数。

新城控股副总裁欧阳捷表示，7家千亿房企的销售额占全国商品房销售总额的七分之一，过去5年它们的平均复合增长速度达到34.7%，由于房地产行业进入平稳发展期，未来增长率按照过去5年的复合增长率的一半计算，到2026年它们将会占领整个市场，届时预计会有90%的房企将会消失。

除近80家销售额达到百亿的房企以外，全年销售额在100亿元以下的小房企更是不计其数，这些企业的市场关注度低，不少都是偏安一隅，无力向外扩张，在市场行情下行的背景之下，生存形势更为艰难。

由于金融机构为了控制投资风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占优势，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。张化东表示，中小房企最主要的生存压力，正是来自高昂的融资成本和严重的人才流失。

中小房企需尽早转型

在规模房企越做越大，平台优势遥遥领先的情况下，中小房企不得不在细分市场中找寻一线生机，提升产品性价比和专注差异化产品或许才是出路。

欧阳捷认为，在规模房企越做越大的情况下，那些“小而美”的企业并非不可能出现。如果中小房企可以瞄准细分市场，凭借精准的定位和精良的品质，在区域市场获得拥趸并非绝无可能。但是，由于这样的楼盘要求突出质量和性价比，因此利润空间比较有限，没有利润积累就无从谈及扩张，这样的房企可能今后也只能过过“小日子”了。

张化东更是表示，这些公司谈不上区域深耕，以后可能只是做城市深耕，甚至手上只有几个项目，与当地的政府、金融机构处理好关系，控制成本，把这几个项目做到极致才可能是出路。

这也意味着，今后房地产市场的格局将会是，龙头房企占据主流市场，中小房企只能在大企业没有涉及的“夹缝”中，寻找转型的可能性。

中小企业机会在于创新

中小房企的转型迫在眉睫，但步伐却已经落后于大型房企。而中小房企作为市场的跟随者，往往缺乏大胆变革的决心和实力，转型的最佳时机或许已经错过。张化东认为，房地产行业是大象才能起舞，眼下房企的各种创新业务未来能有多少价值还不得而知，中小房企如果也想通过创新业务分一杯羹，转型之路将会非常艰难，毕竟中小企业的创新能力和承受风险的能力都不如大企业，尽管花样年做出了估值极高的彩生活，但类似房企却非常少见。

一位业内人士告诉记者，中小房企的表现受市场波动的影响更为显著，由于房企规模化发展的空间已经比较狭窄，成长型房企的规模扩张会受到制约，其在资本市场的表现并不会特别乐观。

不过，这并不意味着中小房企完全没有生存下来的机会。欧阳捷认为，跑马圈地的时代已经过去，创新业务的发展渐成趋势，中国的城镇化之路还有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市场机遇，觅得一线生机也不是没有可能。