2014年二三线城市土地和楼市估值存在泡沫预期

回首2014年,受制于年初的停贷风波、调控政策及经济不景气等影响,楼市持续低迷,同时也传导到了前端的土地市场。据某研究院最新数据显示,2014年全国300城市土地出让金总额为2.34万亿元,同比下降27%。国内40大城市合计土地出让金1.62万亿元,同比减少23.4%;20大标杆房企合计拿地仅3044亿元,同比下滑45.4%。

联合创投董事长徐志强分析,由于经济环境和政策环境较差,2014年土地市场有所降温是正常的,但上半年的低迷并未持续太久,去年下半年土地市场升温明显,特别是一线城市的地块,不论大房企还是中小房企,拿地积极性非常高。相比之下,二三线城市的土地和楼市估值存在泡沫预期,拿地相对谨慎。

土地出让金降两成

中原地产市场研究部统计数据显示,2014年40大一二线城市,合计土地出让金为1.62万亿,同比下降23.4%。其中只有7个城市土地出让金出现了上涨。北京市土地出让金1916亿元,相比2013年的历史纪录1821亿元再次上涨5.2%;广州土地出让金838.8亿元,同比上涨20.9%。不难看出,虽然土地出让金有所减少,但土地成交价格分化,一线城市明显上涨。事实上,北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录,2014年合计达3435亿元。

中原地产研究部统计数据同时显示,20大标杆房企整体在2014年拿地明显减少。拿地最多的几家房企中,中海购地花费401亿元,保利购地花费328亿元,万科购地花费318亿元,相比2013年均有非常明显减少,仅远洋等个别企业逆市拿地。拿地减少最多的企业主要有万科、富力、雅居乐等,均大幅度收缩了2014年拿地规模。

中原地产首席分析师张大伟称,去年二三季度是市场最冷清的阶段,从9月开始,企业拿地逐渐回升。从拿地节奏可以看出企业对市场的判断,从9月单月开始,部分企业已经再次出现在土地市场,但对后市依然非常谨慎,目前看还是一个“挣扎”的时间点。

今年拿地分化加剧

对于2015年土地市场的走势,张大伟认为,从目前市场趋势看,土地市场依然将低位运行,但抄底的企业将有所增加。2015年将延续拿地分化的趋势,一线城市土地市场将维持高热度,相比三四线城市看得见的风险,房企会更加扎堆一线城市。

整体市场看,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现,部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块竞争力度明显有所增加。预计在2015年,土地市场的分化将持续,一二线热点城市的土地竞争将比2014年有所增加。

联合创投董事长徐志强认为,行业分化将加剧。行业分化一方面是市场的分化,不同区域,不同城市,甚至同一个城市,都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情;另一方面是开发商的分化,强者恒强,弱者将逐步淘汰。相比较一二线也出现的市场调整迹象,目前三四线整体趋势已经明确,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

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